Deze en andere vragen werden gesteld door Dr. Mahdi Al Aswad, Managing Director van Halcon Rea l Estate. Hij probeerde ze ook te beantwoorden door de huidige situatie op de onroerendgoedmarkt in de VAE te analyseren
Moet de rente op leningen echt zo hoog zijn?
De rente op leningen van centrale banken heeft een zekere impact op de woningmarkt. Wanneer de rentetarieven dalen, stijgen de huizenprijzen steevast en vice versa.
Maar wat te doen met de rentetarieven van instellingen die hypotheekfinanciering verstrekken? Welke invloed hebben ze op de onroerendgoedmarkt in het land? Deze vraag is de moeite waard om te worden gesteld in een markt als de VAE, waar de dirham aan de dollar is gekoppeld en de rentetarieven 9-10% blijven. Immers, dan werkt het scenario "Als de rente daalt, dan stijgen de huizenprijzen en vice versa" niet.
Leningen zijn te duur
De verklaring waarom rentetarieven op leningen in de VAE hoog zijn, is vrij eenvoudig - de rentetarieven in dirhams zijn hoger dan de bankrente in dollars. De redenen waarom de leenrente hoog is, zijn veel complexer en niet zo gemakkelijk te begrijpen.
U moet zich afvragen waarom banken u 9,5% in rekening brengen wanneer de dirham al vele jaren kunstmatig ten opzichte van de dollar wordt gehandhaafd. Dit is niet de belangrijkste rente van banken, waar we het over hebben, maar de extra twee tot drie procent die banken "van boven" aan hun producten toevoegen. Waarom kan het niet 1,5% zijn? Een dollarlening krijgen betekent een rentelijn van 5,5%, en een lening in dirhams kost u 9,5%. Dit is onzin.
In ontwikkelde markten worden kredietverstrekkers meestal bekritiseerd wegens nalatigheid met betrekking tot de normen voor woningkredieten. Hier kunnen we de tegenovergestelde richting bekritiseren. Banken zeggen dat ze rekening moeten houden met hun risico's bij het verstrekken van woningkredieten in een opkomende markt.
Ik ben het ermee eens dat de onroerendgoedmarkt van de Emiraten niet zo gevestigd is als, bijvoorbeeld, Europees of Amerikaans, maar dat er in alle markten risico's zijn, ongeacht hun ontwikkelingsniveau. En natuurlijk kunnen de risico's het aantal niet verdubbelen, zoals hier gebeurt. Er zal iets meer tijd verstrijken, en alle gevolgen hiervan zullen duidelijk worden.
Negatieve impact
Wanneer we het over huur hebben, vanuit het oogpunt van beperkingen op de bovengrens van de kosten en controle over de lease, zien we dat dit probleem voor velen van belang is.
Controle over de groei van huurprijzen heeft ongetwijfeld invloed op de eigenaars (investeerders) van woningen, die hun eigendom verhuren aan huurders. Vanwege de hoge bankrente op leningen bevinden beleggers zich tussen een rots en een harde plek. Op dit moment mogen huiseigenaren de jaarhuren niet met meer dan 7% verhogen, maar banken blijven 9,5% in rekening brengen op opgenomen leningen. Welnu, en hoe moet u geïnteresseerd zijn om de markt te voorzien van een product als huisvesting, met een winst van 7% per jaar, terwijl u de bank 9,5% betaalt? De min is 2,5%, wat niet erg aantrekkelijk is voor investeerders en potentiële kopers van huizen.
Vastgoedmarkten ontwikkelen zich meestal door de aanwezigheid van twee factoren: vraag / aanbod en financiering. In de VAE worden vraag / aanbod-problemen heel vaak en overal besproken. Helaas wordt het belang van het hebben van een factor zoals hypotheekfinanciering en bijbehorende kosten meestal verdisconteerd.
Woningkredieten zijn tegenwoordig echter een belangrijker kwestie om de markt te ondersteunen dan ooit, aangezien een enorme hoeveelheid onroerend goed het stadium van voltooiing en inbedrijfstelling nadert. Uiteindelijk moeten mensen onroerend goed kunnen kopen tegen betaalbare prijzen, en de waarde van geld wordt in dit geval een sleutelfactor die laat zien of ze het zich kunnen veroorloven of niet.
Wat te doen
Het lijkt mij dat we ons vandaag in een situatie bevinden waarin vooruitgang voor banken betekent dat ze hun hoge rentetarieven voor hypothecaire leningen herzien. Hoe kunnen we een evenwicht vinden tussen het vastgezette "plafond" van stijgende huren en het betalen van hun rente op leningen aan banken? Hoe kunnen we deze hoge rentetarieven overwinnen?
Een manier is om investeerders en promotors aan te moedigen om projecten te financieren en zelf onroerend goed te kopen, waardoor banken "overboord" blijven. Het probleem hier is dat dit de marktontwikkeling drastisch zal beperken. En wanneer de onroerendgoedmarkt is zoals in de VAE, waar iedereen bezig en geïnteresseerd moet zijn, bestaat het risico van stagnatie.
Op basis van mijn ervaring, zal ik zeggen dat er veel mensen naar ons toe komen en onroerend goed kopen, en wanneer we hen vertellen dat ze 75-80% van de financiering kunnen krijgen, zijn ze gewoon blij. Maar dan komt een bank in actie die hen schokt met haar rentetarieven. Veel kopers zijn bekend met de leenrente in Londen of de Verenigde Staten en dit belet hen ongetwijfeld om een aankoop te doen in de Emiraten. Ze moeten al twee keer nadenken voordat ze besluiten hier een woning te kopen.
De toekomst
Mijn punt is dat de hoge tarieven voor lokale leningen in de VAE vandaag ruimte laten voor lagere prijzen, die de moeite waard zijn om te volgen, en deze nieuwe onroerendgoedmarkt zal volwassen worden en er is voldoende ruimte voor gezonde concurrentie. Laten we de ontwikkeling van evenementen volgen.
