Vergelijkende analyse van onroerend goed vanuit Creative Concepts
Op 13-16 oktober organiseerde Moskou de grote internationale onroerendgoedbeurs DOMEXPO. Het werd bijgewoond door meer dan 200 bedrijven, waaronder 53 buitenlandse. Gasten van het evenement konden veel leren over elite (en niet alleen) huisvesting in nieuwe gebouwen en op de secundaire markt, over voorstedelijk onroerend goed in Moskou, de regio Moskou en Russische steden zoals Sochi, Anapa en St. Petersburg. Buitenlandse landen werden vertegenwoordigd door vastgoedbedrijven uit Bulgarije, het VK, Griekenland, Spanje, Italië, Cyprus, de VS, Turkije, Montenegro en Zwitserland, evenals zeven bedrijven die in Dubai actief zijn.
Allereerst besteedden bezoekers van de tentoonstelling aandacht aan gezinswoningen in Moskou en omgeving. Tegelijkertijd was er veel belangstelling van beleggers voor buitenlands onroerend goed. Voor velen was de vraag hoe een huis of appartement in het buitenland te kopen voor persoonlijk gebruik relevant.
Bezoekers stelden vragen met betrekking tot onderwijs in de VAE. Tot op heden lijkt deze beslissing erg vooruitziend. Vestigingen van veel Europese universiteiten zijn actief in de Emiraten, de opleidingskosten zijn relatief betaalbaar en het onderwijsniveau is vrij hoog. Tegelijkertijd wordt een universitair diploma afgegeven door het land van waaruit de universiteit wordt geleid. De bijna volledige afwezigheid van criminaliteit en drugsverslaving, een belastingvrije economie, een sterk ontwikkelde infrastructuur - dit alles maakt de Emiraten tot een zeer gunstige plek om te wonen en te studeren.
Onder de exposanten waren wij, medewerkers van Creative Concepts - een Dubai makelaarskantoor. We waren aangenaam verrast door de professionaliteit van de organisatoren van de tentoonstelling en de vriendelijke sfeer waarin alle vier de dagen van het evenement plaatsvonden. Om nog maar te zwijgen over het warme zonnige weer van Moskou in de herfst, dat de stemming van alle deelnemers ophief.
Samenvattend probeerden we een korte vergelijkende analyse van het onroerend goed van Moskou en Dubai te maken op basis van basiscriteria zoals locatie, grootte van de leefruimte, beschikbaarheid van voorzieningen en prijs.
We vergeleken de gegevens voor tweekamerappartementen (in de Russische versie - driekamerappartementen) in twee verschillende delen van Dubai en Moskou, en voor herenhuizen. Het is natuurlijk niet helemaal correct om twee verschillende vastgoedmarkten te vergelijken, zoals Moskou en Dubai: elk heeft zijn eigen karakteristieke kenmerken. Niettemin stellen alle bezoekers, ongeacht waar ze vandaan komen, dezelfde vragen voordat ze beslissen om een huis te kopen: in welk gebied verdient het de voorkeur om het te kopen, wat is de prijs per vierkante meter oppervlakte en welke voorzieningen worden er geboden.
Volgens prijzen en andere kenmerken kunnen de herenhuizen in de wijk Kurkino in Moskou volgens onze experts worden vergeleken met een vergelijkbare ontwikkeling in de Dubai-gebieden van Springs ("Rodniki") en / of Arabische Ranches ("Arabische Ranches") (1)
Herenhuizen worden al meer dan 10 jaar in Moskou gebouwd. Volgens de definitie in de oktobereditie van het tijdschrift Moscow Suburban Real Estate zijn het herenhuizen met twee of drie verdiepingen, verdeeld in verschillende flatgebouwen. Elk gedeelte heeft een aparte ingang, een eigen garage en een klein perceel van 2-3 hectare in de achtertuin.
In de regel bevinden herenhuizen zich in het dorp naast de gebruikelijke "full-length" huisjes en zijn ze in Europese stijl, waarbij niet alleen de vrij hoge status van de eigenaar wordt benadrukt, maar ook zijn verlangen om mee te leven met de tijd.
Dergelijk onroerend goed is veel goedkoper dan een huisje - vooral vanwege de grootte van het land, dat de meeste kosten voor een voorstedelijk onroerend goed voor zijn rekening neemt. Bovendien is de bouw van herenhuizen goedkoper bij de bouw van communicatie.
In appartementen ziet de situatie er echter enigszins anders uit. Rekening houdend met alle kosten, zijn appartementen in Moskou minstens twee keer zo duur.
Alle gegevens over onroerend goed in Moskou werden rechtstreeks op de tentoonstelling verzameld, evenals uit tijdschriften van de huidige maand. Samenvattend de vergelijkende analyse van Dubai en Moskou kwamen we tot de volgende conclusies.
Ten eerste zijn appartementen in Moskou (in huizen die niet in het centrum liggen, maar dicht bij de Garden Ring) veel duurder om in te checken dan een vergelijkbare accommodatie in Dubai. Opgemerkt moet worden dat huizen in Moskou verre van "turnkey" zijn; soms zijn er zelfs geen scheidingswanden in de ruimte. Maar het is precies op basis van de binnenhuisinrichting, gebaseerd op de bestaande wereldpraktijk, dat ten minste 60% van de kosten van het gebouw in aanbouw wordt besteed.
Ten tweede worden appartementen in het centrum van Moskou aangeboden tegen prijzen van 5 tot 15 duizend USD per vierkante meter. meter (die misschien vergelijkbaar is met alleen de huizenprijzen in de Burj Dubai-toren). Er moet echter rekening mee worden gehouden dat er in het centrum van Moskou, verzadigd met ontwikkelde moderne infrastructuur, historische monumenten, kerken, tempels, musea en administratieve gebouwen zijn. Daarom is een dergelijke vergelijking niet geldig.
Ten derde zijn de herenhuizen in het Kurkino-gebied qua prijs vergelijkbaar met vergelijkbare herenhuizen in het Springs-project in Dubai. Hoogstwaarschijnlijk is dit te wijten aan de traditioneel meer populaire villa's en herenhuizen in Dubai in vergelijking met appartementen in hoogbouw.
De tentoonstelling stelde ons ook in staat om informatie over hypothecaire leningen te systematiseren en samen te vatten. We hebben vastgesteld dat het afsluiten van een hypothecaire lening bij een bank in Moskou het verzamelen van een vrij groot pakket van ongeveer 20 documenten inhoudt. De bank beoordeelt de solvabiliteit van de cliënt, rekening houdend met zijn officiële salaris. De rentevoet voor verstrekte leningen vertrekt van 14% tot 20% per jaar. Bovendien verlangt de bank van de kredietnemer dat hij al zijn diensten betaalt: afzonderlijk kosten in rekening brengen voor het verstrekken van een lening (1% van het bedrag) en het verzilveren ervan (0,5% van het bedrag). U moet dan betalen voor de overweging van de bank van de aanvraag, evenals de diensten van een taxateur, een verplicht appartement en een levensverzekering.
Als gevolg hiervan ontvangt de cliënt een veel lager kredietbedrag dan waarop hij had gerekend. Tegelijkertijd kan het tarief van de bank 22% per jaar bedragen, als woningen worden gekocht in een huis in aanbouw. Gelijktijdig met de aankoop van onroerend goed, wordt het toegezegd, wat de handelingsvrijheid van de eigenaar aanzienlijk beperkt. Elke operatie (inclusief verkoop) met een hypotheek appartement is praktisch onmogelijk. Hoewel het formeel eigendom is van de eigenaar, zijn zijn rechten in feite beperkt tot hij de lening teruggeeft aan de bank.
Als je dit proces en de procedure voor het afsluiten van een hypotheek in Dubai vergelijkt, kunnen we duidelijk zeggen dat hier, aan de oevers van de Perzische Golf, alles veel eenvoudiger is. Hypotheekrente varieert van 6,5% tot 7,2% per jaar volgens een afnemend schema. Er zijn geen verschillen tussen de cijfers voor nieuwe gebouwen en afgewerkte woningen; er is geen verhoogde rente voor de bouwperiode van het huis. Als de eigenaar van het onroerend goed besluit de door de bank gefinancierde woningen te verkopen, hoeft hij de openstaande lening niet aan de bank te betalen. Documenten over financiering worden eenvoudig opnieuw uitgegeven aan de nieuwe eigenaar in onderling overleg tussen de ontwikkelaar, de bank en de koper.
Zelfs uit dit korte overzicht blijkt dat de tentoonstelling in Moskou zeer informatief en productief was voor ons bedrijf. Volgend jaar nemen we weer deel aan deze of een van deze professionele evenementen op het gebied van onroerend goed.
Neem voor meer informatie contact op met Creative Concepts Real Estate.
Tel.: +971 4 222 9007
Fax.: +971 4 222 1130
E-mail: [email protected]
www.crecons.com
Russisch sprekende consultants:
(050) 387 5070 Sandra
(050) 302 1411 Philippe
