Voor dergelijke kopers is de beste optie om te investeren in onroerend goed in Dubai, de eigendom van een hotelkamer of een aparthotel te kopen. Wat is het en wat zijn de kenmerken van de keuze en aankoop van onroerend goed in hotelcomplexen, hebben we besloten om de uitvoerend directeur van IMEX onroerend goed Arthur Kobozev te vragen.
Arthur, vertel me, wat krijgt de koper bij het kopen van onroerend goed in een hotel of hotelappartementen?
De koper wordt in dit geval niet alleen eigenaar van een turnkey-afwerking, maar ook het ontwerp van kamers door beroemde ontwerpers, evenals meubels, elektronische en huishoudelijke apparaten en interieurartikelen. De exploitant van het hotel neemt alle verantwoordelijkheid op zich voor het onderhoud, de reparatie, het juiste ontwerp en onderhoud van de gasten volgens de hotelnormen. In de regel worden kamers en appartementen te koop aangeboden in hotelketens van de categorie 4-5 *.
Wat zijn de voordelen van het kopen van een hotelappartement in vergelijking met de aankoop van bijvoorbeeld een appartement in een gewoon wooncomplex?
De voordelen van dit soort investeringen zijn duidelijk. Eigenaren van hotelappartementen ontvangen in hun eigendom niet alleen een onroerend goed met een "design" decoratie, meubels en een set van hoogwaardige apparatuur. Misschien is het belangrijkste dat de koper van dergelijk onroerend goed het recht heeft om alle voorzieningen van het hotel te gebruiken - roomservice, schoonmaakservice en conciërgediensten, spa-centra en fitnessruimtes, bars en restaurants. Aangezien onroerend goed is verworven, heeft de koper bovendien het recht om verblijfsvergunningen voor de VAE voor zichzelf en zijn familieleden aan te vragen.
Dat wil zeggen dat de belegger een deel van het hotel in het pand verwerft?
Dat vind ik niet zo leuk. Er is een verschil tussen onroerend goed onder volledige controle van de hotelexploitant en onroerend goed dat alleen door het hotel wordt bediend maar niet door het hotel wordt beheerd.
En wat is het verschil?
Het feit is dat wanneer een belegger een hotelkamer of appartementen koopt onder het management van een hotel, hij tegelijkertijd met het koopcontract (of, alternatief, in het koopcontract zelf) een overeenkomst tekent over de overdracht van het onroerend goed (in dit geval een hotelkamer) aan het management van de hotelexploitant. Deze overeenkomst weerspiegelt de normen voor de exploitatie van onroerend goed, de waarde ervan, evenals de procedure voor het verkrijgen en verspreiden van inkomsten uit het gebruik ervan. Dat wil zeggen dat het operatorbedrijf niet alleen het onderhoud van onroerend goed overneemt, maar ook het beheer ervan om inkomsten te genereren. De voorwaarden van het verblijf van de eigenaar in de gekochte woning worden afzonderlijk gespecificeerd, namelijk de periode waarin dergelijke accommodatie mogelijk is, de boekingsprocedure, de kosten van levensonderhoud boven de overeengekomen periode, enzovoort.
Als we het hebben over appartementen die alleen door de exploitant worden onderhouden, dan beschikt de huiseigenaar in dit geval over zijn eigendom. Hij kan zelf in appartementen wonen of deze verhuren, onafhankelijk of met de hulp van een beheermaatschappij. Maar, zoals in het geval van een hotelkamer, is de eigenaar van het onroerend goed verplicht het onderhoud van zijn appartementen te betalen in overeenstemming met de normen van de exploitant.
Wie is volgens u vooral geïnteresseerd in het verwerven van hotelappartementen?
Ik zou de twee belangrijkste doelgroepen van kopers van hotelappartementen uitkiezen. De eerste groep omvat beleggers die onroerend goed willen gebruiken voor hun eigen comfortabele leven (of voor het verblijf van hun familieleden, vrienden en kennissen) voor een korte periode in een jaar, bijvoorbeeld tijdens vakanties of vakanties. Tegelijkertijd is de belegger opgelucht van de noodzaak om voortdurend voor het onderhoud van onroerend goed te zorgen en extra bedrijfskosten te maken, maar integendeel, hij kan erop rekenen dat hij er winst mee maakt. De keuze voor deze groep is een hotelkamer of appartement beheerd door een hotelexploitant.
Tot de tweede groep behoren ik klanten die graag het beste van alles willen halen en bereid zijn wat extra kosten te dragen. Hoewel in dit geval hun voordeel duidelijk is: ze wonen in feite een vijfsterrenhotel, tegelijkertijd betalen ze slechts een klein deel van de kosten van de "kamer" en hebben ze de flexibiliteit om hun eigendom te gebruiken. Indien nodig kunnen ze The Address, Downtown Burj Dubai hun woning overdragen aan het management van de exploitant om inkomsten te genereren, of verkopen om de investering terug te verdienen. Voor deze categorie zijn serviceappartementen de keuze.
Op de een of andere manier, maar voor elke belegger is het belangrijk dat zijn eigendom maximale aantrekkelijkheid bezit. Hoe gaat het in de hotelindustrie, worden de gevolgen van de crisis erin weerspiegeld?
Volgens de laatst gepubliceerde gegevens in de wereldwijde Deloitte-studie staat Dubai in 2008 op de tweede en derde plaats in de wereldranglijst wat betreft gemiddeld inkomen uit respectievelijk één hotelkamer en gemiddelde kamerprijs. De gemiddelde kosten van een kamer in Dubai hotels in 2008 waren US $ 300 per dag, en het gemiddelde inkomen uit een kamer was US $ 237. Alleen Moskou loopt Dubai voor, wat niet verwonderlijk is, gezien het feit dat de Russische hoofdstad een wereldleider is op het gebied van onroerendgoedprijzen en ten koste van levensonderhoud.
Tegelijkertijd werden hotels in het Midden-Oosten het minst getroffen door de gevolgen van de wereldwijde economische crisis, die in de tweede helft van 2008 een stijging van het gemiddelde gemiddelde inkomen per kamer met 14,5% liet zien.
Het zou natuurlijk onredelijk zijn om te geloven dat de hotelbusiness in Dubai dit jaar in hetzelfde tempo zal groeien, maar in vergelijking met andere landen heeft dit emiraat alle kansen om voorop te blijven lopen. De laatste cijfers voor februari 2009 bevestigen dit trouwens. Hoewel de totale bezettingsgraad van Dubai-hotels licht is gedaald, maar over het algemeen blijft het op een zeer hoog niveau, bijna 80%, en strandhotels in Dubai waren in februari 95% vol.
Hoeveel aanbiedingen voor hotelappartementen zijn er nu op de markt?
Er zijn veel aanbiedingen voor hotelappartementen op de Dubai-markt. U moet de selectie echter heel voorzichtig benaderen. Aangezien u niet alleen een eigendom verwerft, maar ook een reeks rechten en plichten met betrekking tot het gebruik ervan, is een bijzonder zorgvuldige studie van de relevante documenten vereist. Bovendien moet u de vooruitzichten van het hotelproject zelf evalueren, waarbij u de mogelijkheid overweegt om appartementen te verwerven. En natuurlijk moet u bij het kopen van een onroerend goed vertrouwd raken met alle mogelijke opties om de keuze te maken die het beste bij u past.
Als u bijvoorbeeld een zakenman bent en Dubai voornamelijk voor zaken bezoekt, moet u misschien op appartementen in nieuwe hotelcomplexen in de zakelijke districten van de stad letten. Een van de nieuwste dergelijke projecten is The Address, Downtown Burj Dubai, dat afgelopen oktober is geopend en wordt beheerd door hotelexploitant Emaar Hospitality Group. Dit chique gebouw met 63 verdiepingen heeft een strategische ligging in het hart van het centrum van Dubai, dicht bij het hoogste gebouw ter wereld - Burj Dubai. De kosten van appartementen hier beginnen met 950 duizend dollar.
Als u op zoek bent naar een plek om te ontspannen aan zee, moet u letten op hotelprojecten op het "palm" -eiland The Palm Jumeirah. Grandeur Residences luxe serviceappartementen kunnen bijvoorbeeld worden gekocht voor ongeveer $ 6.400 per vierkante meter. Volgens de meest pessimistische schattingen zal het netto jaarinkomen bij het overbrengen van de appartementen naar het hotel 5 8% van de totale investering bedragen. Tegelijkertijd wil ik nogmaals benadrukken dat de eigenaar is verlost van alle rompslomp en uitgaven voor het onderhoud en beheer van onroerend goed, en vrij is om te kiezen of hij alleen in zijn appartementen woont of ze huurt om een vast inkomen te verkrijgen.
Nou, een andere typische optie is wanneer de aankoop van hotelappartementen in de eerste plaats wordt beschouwd als een investering, en pas dan - als een kans om huisvesting te hebben. Hier kunt u aanbevelen aandacht te besteden aan de projecten van grote internationale hotelketens. Het is bijvoorbeeld mogelijk om een hotelkamer te kopen die wordt beheerd door de Zwitserse Movenpick-keten om daar 30 dagen per jaar gratis te verblijven, of in een ander hotel van dezelfde keten over de hele wereld met aanzienlijke kortingen. Bovendien garandeert de exploitant gedurende de eerste drie jaar aan de eigenaar een jaarlijks netto-inkomen van 6,7% van het bedrag van de geplaatste investeringen. De kosten van dit nummer zijn 175 duizend dollar.
Laten we verder gaan met praktische aanbevelingen over het onderwerp hoe de keuze van een beleggingsobject te benaderen?
De belangrijkste aanbeveling is om te proberen alles met je eigen ogen te zien. En daarom organiseren we bij IMEX Real Estate gratis kennismakingsreizen voor Dubai voor onze klanten. We bieden onze klanten een individueel uitgebreid programma voor de dag, met bezoeken aan alle interessante projecten. Tijdens de tour kunnen onze klanten zichzelf zien en vergelijken, niet alleen individuele objecten te koop, maar alle hoofdprojecten van de nieuwe stedelijke ontwikkeling, om bewust de richting van de zoektocht te bepalen. Onze consultants die de klant begeleiden, zullen al uw vragen in realtime tonen, vertellen en beantwoorden. Deze service is bedoeld om klanten een zo compleet mogelijk beeld te geven van de onroerendgoedmarkt in Dubai, en wordt in de eerste plaats gevraagd door degenen die eerst nadenken over de aankoop van onroerend goed in de Emiraten.
Zijn uw aanbiedingen alleen van toepassing op Dubai-projecten?
Natuurlijk zijn interessante aanbiedingen voor hotelkamers en appartementen niet alleen in Dubai. En hoewel de onroerendgoedmarkt in Dubai de grootste en meest dynamische is, kunnen we, als de klant een wens heeft, interessante opties bieden in Abu Dhabi en de noordelijke emiraten. Meer gedetailleerde informatie over de aanbiedingen van IMEX Real Estate, evenals de mogelijkheid om een verzoek in te dienen bij onze specialisten, is beschikbaar op onze website www.imexre.com
Bedankt voor het gesprek. Wij wensen u veel succes.
