De mate van passie op de onroerendgoedmarkt van Dubai, die moet worden opgevat als het snelle tempo van prijsgroei en activiteit van ontwikkelaars, is de laatste twee kwartalen van het jaar aanzienlijk gedaald. En dit betekent dat de nieuwe golf van de "gouden" stormloop in onroerend goed, die zo verontrustende experts was, sliep, waardoor de onroerendgoedmarkt in een relatief gezonde en veelbelovende staat achterbleef.
Ups en downs
Als het belangrijkste nieuws van het hele voorgaande jaar en het begin van het lopende jaar het aantal analisten was dat vyingly een nieuwe torenhoge spiraal van prijzen op de onroerendgoedmarkt in Dubai aankondigde, is het vandaag al mogelijk om te observeren dat alle waarschuwingen van gezaghebbende wereldorganisaties over het gevaar van oververhitting van de markt en de opkomst van een nieuwe "financiële zeepbel" niet zijn waren tevergeefs en de maatregelen die de regering van Dubai had genomen naar aanleiding van deze waarschuwingen waren zeer doeltreffend. Al in de eerste van de herfstverslagen van internationale adviesbureaus, het jaarverslag over de staat van de onroerendgoedmarkt "VAE Real Estate 2014" van Cluttons, zou je kunnen zeggen dat een consistente en, blijkbaar, langetermijnvertraging in prijsgroei zowel in het verkoopsegment als in het huursegment. Statistieken over de onroerendgoedmarkt in Dubai geven aan dat de huurprijzen van woningen hun groei in het segment van duur onroerend goed het meest hebben vertraagd, voornamelijk vanwege de lagere vraag. En in de hoofdstad van de VAE, Abu Dhabi, zal een daling van de huurgroeipercentages binnenkort de lokale prijzen gelijk maken met Dubai, waarschuwen de experts van Cluttons.
Andere bedrijven volgen de analisten van Cluttons. Het bureau Colliers International geeft in zijn laatste septemberrapport over onroerendgoedprijzen in de VAE aan dat de groei van de onroerendgoedprijzen in Dubai in het tweede kwartaal van het jaar bijna de helft daalde in vergelijking met het voorgaande kwartaal en slechts 3% bedroeg. Het rapport zegt dat een dergelijke stabilisatie van de situatie met prijzen op de onroerendgoedmarkt in Dubai drie hoofdredenen had: ten eerste is dit een stijging van de huurkosten en ten tweede een goed doordacht beleid van de regelgevende autoriteiten van het emiraat, met name de invoering van beperkingen op de omvang van leningen en ten derde het verdubbelen van de registratiekosten voor de verkoop van woningen. Nu wordt de groei van de vraag beperkt door de omvang van de lening, beperkt door de opdracht van de Centrale Bank van de VAE tot 75% van de waarde van onroerend goed voor expatriates en tot 80% voor burgers van de VAE, evenals een verhoogd percentage registratierechten voor de verkoop van onroerend goed, dat steeg van 2% tot 4%.
Aan de andere kant is Dubai nog steeds de onbetwiste wereldleider in termen van jaarlijkse prijsgroei voor het vijfde kwartaal op rij. Volgens dezelfde gerenommeerde instanties is het echter onwaarschijnlijk dat deze situatie lang zal aanhouden. Natuurlijk heeft het emiraat een goede start genomen, en nu zal het moeilijk zijn voor andere opkomende markten om het in te halen op het gebied van prijsgroei, maar het goede nieuws is dat deze hoge indicator op zijn minst zijn gevaarlijke snelle groei per kwartaal heeft gestopt. Een ander analysebureau Knight Frank merkt op dat de Global House Price Index voor Dubai in het derde kwartaal van het jaar daalde van 24,7% naar 24% volgens de gegevens op het moment dat de vorige index werd samengesteld in maart, maar nog steeds de meest hoog onder 53 landen gepresenteerd in het rapport. Ook volgens Knight Frank zijn de huizenprijzen in Dubai voor de periode van zes maanden vanaf het vierde kwartaal van 2013 tot het tweede kwartaal van 2014 met 7,4% gestegen en voor de periode van de laatste drie maanden, van het eerste tot het tweede kwartaal van dit jaar - met 3, 9%. Het woningbouwsegment van de middenklasse in Dubai ontwikkelt zich echter, net als in andere emiraten, het meest actief en overtreft het segment luxe onroerend goed in termen van prijsgroei. Dit is grotendeels te wijten aan de beperking van de omvang van de lening, volgens welke kopers die een woning willen kopen met een waarde tot US $ 1,5 miljoen meer vrijheid hebben bij het verkrijgen van hypotheken. Experts van Knight Frank voorspellen dat de huizenprijzen in het middensegment en daarbuiten in de komende 12-18 maanden, zal sneller blijven groeien dan wie dan ook. Over het algemeen is er op de vastgoedmarkten een lichte opwaartse trend in de prijzen: een stijging van de huisvestingskosten werd waargenomen in 40 van de 53 landen die in het rapport worden overwogen. Het verschil in het tarief van de prijsgroei tussen de bovenste en onderste posities van de rating van Knight Frank blijft echter hetzelfde, gemiddeld 30-35%.
De boom van nieuwe projecten
Ondanks de vertraging van de onroerendgoedprijzen in de VAE als geheel is de activiteit van lokale en buitenlandse ontwikkelaars echter pas sinds het begin van de herfst toegenomen. Dit werd aanzienlijk vergemakkelijkt door de Cityscape Global 2014, de grootste internationale onroerendgoedtentoonstelling die in september in Dubai werd gehouden en die bijna 50 duizend bezoekers en deelnemers uit verschillende landen bij elkaar bracht in de paviljoens. Het is echter niet verwonderlijk dat er voor en na het driedaagse evenement zowel in Dubai zelf als in de VAE als geheel wat rust was in de lancering van nieuwe projecten.
Maar aan de andere kant compenseerde de tentoonstelling zelf de daaropvolgende rust op de markt: tijdens de drie dagen van het evenement werden 27 nieuwe vastgoedprojecten aangekondigd voor een recordbedrag van US $ 10,8 miljard. Onder de meest actieve en prominente deelnemers van Cityscape Global, zoals bedrijven als Meraas, Dubai Holding, Emaar, Union Properties, Damac en Meydan Group. Volgens de organisator van de Informa-tentoonstelling was het totale aantal bezoekers dit jaar 42% hoger dan vorig jaar, dus bij het volgende evenement volgend jaar is het de bedoeling om het gebied van de tentoonstellingszalen met 25% te vergroten, waardoor dit jaar 208 standhouders werden geplaatst.
Als we het hebben over de activiteit van zowel ontwikkelaars als kopers op de onroerendgoedmarkt, is het in het algemeen vermeldenswaard dat geen van beiden zal stoppen en er zijn goede redenen hiervoor. Hoe meer onroerend goed er in de VAE wordt gebouwd, hoe minder druk er op het bestaande fonds zal zijn en hoe goedkoper de prijzen zullen zijn, vooral als ontwikkelaars hun activiteiten concentreren in het segment van de middenklasse woningen, die al serieuze vooruitgang boeken. Volgens het Dubai Land Department heeft het Dubai Real Estate Fund de afgelopen zes maanden 42 nieuwe projecten van toonaangevende ontwikkelaars aangevuld, waaronder 17 grote projecten voor de bouw van villa's en herenhuizen. Na voltooiing van hun implementatie zullen 11.250 nieuwe woningen op de markt verschijnen, waarvan 3.041 villa's in 17 vastgoedprojecten en 8.209 objecten appartementen in de resterende 25 projecten. Volgens de meeste experts zullen de sterke economische positie van de regio, het verbeteren van de beleggersverwachtingen met betrekking tot verdere marktontwikkeling, evenals de verwachting van de EXPO2020 Wereldtentoonstelling in Dubai de belangrijkste bepalende factoren worden voor de prijsstelling, de vraag naar onroerend goed in de VAE, evenals voor de activiteit van ontwikkelaars en toename het aantal nieuwe projecten dat binnenkort komt. En voor het groeiende vertrouwen van beleggers vandaag zijn er alle noodzakelijke redenen: Groei van het volume van investeringen De overheid en bestuursorganen van Dubai worden niet moe om de instrumenten voor beheer en regulering van de onroerendgoedmarkt te verbeteren en aan te scherpen, zodat de eetlust van beleggers toeneemt in verhouding tot hun interesse. Het vertrouwen van beleggers zal naar verwachting aanzienlijk worden verbeterd door een nieuwe wet genaamd Tanweer, die de eerste in zijn soort zal zijn, niet alleen in Dubai, maar ook in de wereldpraktijk. Het biedt onroerendgoedbeleggers de mogelijkheid om 100% van hun investeringen terug te krijgen als de ontwikkelaar de bouw van het onroerendgoedproject niet op tijd voltooit.
Ook zal de investeerder in staat zijn om een aanklacht in te dienen en een vergoeding voor zijn investeringen te eisen als de ontwikkelaar opzettelijk de investeerder misleidt of de nuances van het project wijzigt zonder voorafgaande goedkeuring van de investeerder en regelgevende autoriteiten. Nieuwe acties van de ontwikkelaar of makelaar die leiden tot schending van de garantieverplichtingen door hem, evenals schending van clausules van het contract tussen de verkoper of makelaar en de koper of belegger, evenals het misleiden van de belegger met betrekking tot het uiterlijk van het object, kunnen ook een reden zijn voor gerechtelijke procedures onder de nieuwe wet. onroerend goed en zijn eigenschappen. Alle bovengenoemde schendingen moeten echter nog worden bewezen met behulp van een expertbeoordeling, merkt het ministerie op.
Bovendien zal de Dubai Real Estate Market Regulatory Agency (RERA) ook makelaarsagentschappen inschakelen - de belangrijkste methoden voor het toezicht op de activiteiten van dergelijke organisaties zullen enigszins worden gewijzigd in de richting van aanscherping. Marktstabilisatiemaatregelen, in combinatie met andere belangrijke factoren, hebben de groei van de investeringen in de VAE-economie niet vertraagd, wat dit jaar niet alleen indrukwekkend was, maar ook zonder overdrijving, verbluffend. De groei van de investeringen in de economie van Dubai voor het jaar bedroeg 2174,3%, terwijl andere toonaangevende steden ter wereld, opgenomen in de ranglijst van de meest populaire steden voor investeerders van het C&W analytisch bureau, over het jaar slechts een groei met dubbele cijfers kunnen hebben. Dankzij deze indicator kon Dubai in deze lijst onmiddellijk stijgen van de 186e positie naar de 39e plaats.
Attracties en ritten
De belangstelling van beleggers is des te groter omdat, naast gunstige omstandigheden in de VAE als geheel en in Dubai in het bijzonder, er genoeg dingen zijn die het waard zijn om in te investeren als het gaat om de vastgoedsector. Dubai kan tegenwoordig veilig een van de kampioenen worden genoemd in termen van de hoeveelheid die gewoonlijk het aantrekkingswoord wordt genoemd, dat wil zeggen objecten die vooral niet alleen aantrekkelijk zijn voor toeristen, maar ook voor investeerders. De paviljoens van de eerder genoemde tentoonstelling Cityscape Global bleken bijzonder rijk te zijn in dit herfstseizoen. De meeste van deze bouwprojecten zijn nog niet gestart in afwachting van vergunningen. Nu kun je echter bijvoorbeeld het nieuwe, tweede op een rij 46-verdiepingen tellende legendarische Royal Atlantis hotel op The Palm Jumeirah markeren, dat na Atlantis The Palm zelf het tweede grootste hotel op het eiland wordt. De bouw van deze "attractie" kost Dubai Investment Corporation (ICD) US $ 1,4 miljard. Wat de attracties betreft, ze zullen verrast zijn in Dubai Parks & Resorts, waarvan de totale kosten ongeveer US $ 10 miljard bedragen. Dit entertainmentcomplex, gelegen in het Jebel Ali-gebied komen er drie themaparken: Motiongate Dubai, Bollywood Parks Dubai en Legoland Dubai. En als alle wonderen en wereldrecords hier geen nieuwe inwoners en investeerders kunnen aantrekken, dan zullen ze misschien overtuigd worden door een Savills-rapport, het World Research Report, dat aangeeft dat het leven in Dubai vandaag 16% goedkoper is geworden dan in de pre-crisis 2008 . We kunnen dus zeggen dat het nu tijd is om een inwoner te worden van de "stad van de toekomst" om persoonlijk kennis te kunnen maken met al zijn verdere verbluffende transformaties.
U kunt aanvullende informatie over de aankoop en het beheer van uw onroerend goed in Dubai krijgen van de specialisten van IMEX Real Estate via tel. in Moskou +7 495 5100008, gratis nummer in de VAE 800-IMEX (800-4639) of door een verzoek te sturen per e-mail [email protected]
