Onderwerpen van het jaar
De overweldigend optimistische voorspellingen voor het begin van het jaar voor de Dubai onroerendgoedmarkt dichter bij het einde van het jaar maakten plaats voor meer ingetogen schattingen en voorzichtige voorspellingen voor volgend jaar vanwege de duidelijke vertraging van de groeisnelheid van de vastgoedsector in het emiraat.
De twee belangrijkste onderwerpen gedurende het jaar waren de vertraging van de prijsstijging van onroerend goed, evenals de algehele vermindering van het aantal transacties en de hausse in de bouw van nieuwe off-plan woningbouwprojecten, anderzijds. Ondanks alle urgentie van deze onderwerpen, tegen hun algemene achtergrond, hebben velen een aantal minder opvallende, maar niet minder belangrijke details uit het oog verloren, en wij raden u aan hier aandacht aan te besteden.
Het eerste dat veel analisten over het hoofd zagen, was het gedrag van kopers van een tweede woning op de secundaire markt en de daarmee samenhangende toename van het percentage geleende fondsen dat werd gebruikt om onroerend goed te kopen. Als de totale activiteit van kopers in 2014 gestaag daalde, steeg ook de curve voor het gebruik van hypothecaire leningen. Het totale aantal verstrekte leningen voor de aankoop van woningen in Dubai gedurende het gehele jaar steeg met 18%. Tegelijkertijd had de groei van het aantal hypothecaire leningen ook zijn eigen kenmerken die samenhangen met het gedrag van kopers in de afgewerkte onroerendgoedmarkt. In tegenstelling tot wat veel makelaars geloven in het prioritaire belang van kleine appartementen, met name studio's en appartementen met één slaapkamer, tonen statistieken aan dat appartementen met twee en drie slaapkamers de grootste vraag op de markt hebben.
Statistieken over hypothecaire leningen bevestigen alleen deze mening van experts. Dus 37% van alle leningen voor appartementen was bedoeld voor de aankoop van appartementen met twee slaapkamers, en nog eens 21% - voor de aankoop van appartementen met drie slaapkamers. Daarom wordt nu de grootste vraag naar appartementen waargenomen in dit specifieke segment, waarmee rekening moet worden gehouden door ontwikkelaars bij het lanceren van nieuwe projecten. De vraag naar villa's, gebaseerd op gegevens over hypothecaire leningen, blijft echter bestaan. De meeste hypothecaire leningen, namelijk 65%, werden specifiek uitgegeven voor de aankoop van villa's. Om de balans tussen vraag en aanbod te bepalen, gebruiken vastgoedmarktanalisten meestal de drie belangrijkste criteria: locatie, interne beelden en prijscategorie van onroerend goed.
En als we de groei van de vraag naar appartementen met twee en drie slaapkamers (meterfactor) al hebben vermeld, zijn de eerste en derde criteria, locatie en kosten van onroerend goed, onderling verbonden als het gaat om Dubai. Hoe hoger de populariteit van het gebied, hoe hoger de prijs. Zo werden gebieden en woongemeenschappen van Dubai zoals JLT, Dubai Marina, Sports City en Jumeirah Village Circle, Emirates Living en Arabian Ranches het meest gevraagd door kopers en daarom het duurste in het afgelopen jaar. En als JLT en Dubai Marina gewoon het meest in trek waren bij degenen die een lening wilden aangaan om een appartement te kopen, dan namen Sports City en Jumeirah Village Circle in deze zin de leidende posities in termen van de grootste toename van het aantal hypothecaire leningen voor de aankoop van appartementen als een percentage voor het jaar. Emirates Living en Arabian Ranches zijn van hun kant de meest gewilde locaties geworden voor kopers van villa's.
Te huur versus eigendom
En ten slotte moeten twee andere belangrijke trends worden genoemd, die, als ze door 2014 werden opgemerkt door vastgoedmarktanalisten, niet allemaal. De eerste trend is de neiging van steeds meer onroerendgoedhuurders om huiseigenaar te worden. Vertegenwoordigers van de hogere middenklasse van expatriates die woningen in Dubai huren, begonnen de kosten van huur buitensporig zwaar te vinden voor hun inkomen. Volgens deskundigen stegen de kosten voor het huren van appartementen en villa's in Dubai als geheel gedurende het jaar met minstens 24%. En hoewel veel huurders worden beschermd door huurwetten die geen huurverhogingen toestaan vóór het verstrijken van bepaalde huurperiodes, hebben veel huurders nog steeds te maken met het probleem van een verhoging. Daarom overweegt een toenemend aantal van hen om hun eigen woning te kopen, en daarom groeit ook de vraag. Daarom moet deze trend ook worden beschouwd als een belangrijk onderdeel van de vraag. Tegelijkertijd heeft deze categorie kopers in de regel een limiet die zij zelf bepalen om een huis te kopen. Dit is een gemiddelde van US $ 550 duizend - het bedrag waarvoor u een appartement met twee slaapkamers kunt kopen. Het was dit bedrag dat de bovengrens werd voor 85% van alle hypotheekleningen die in 2014 in Dubai werden uitgegeven.
De laatste trend, die logisch is om te zeggen, kan dienen als een algemene conclusie voor de analyse van de belangrijkste kenmerken van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in Dubai in 2014, evenals een antwoord op de grootste angst van marktdeelnemers. Een daling van het aantal transacties werd het voorbije jaar in Dubai alleen waargenomen in het segment van contante afwikkeling, aankoop van woningen voor "echt geld", evenals in het segment van speculatieve woninghandel. Het remmen van deze marktsectoren vond plaats door tijdige en effectieve maatregelen van de regering van Dubai, die het mogelijk maakten de hele woningmarkt als geheel te verbeteren. Als een vertraging van de marktactiviteit wordt geconstateerd, is dit dus uitsluitend te wijten aan een recessie in de "ongezonde" sectoren, waarvoor de voortgang al moet worden beperkt.
U kunt aanvullende informatie over de aankoop en het beheer van onroerend goed in Dubai verkrijgen bij de specialisten van IMEXReal Estate via tel. in Moskou +7 495 5100008, gratis nummer in de VAE 800-IMEX (800-4639) of door een verzoek te sturen per e-mail [email protected]
