Helen Mathieu
Juridisch adviseur en notaris (Canada).
Lid van de Orde van Advocaten van Canada en Quebec.
De ongekende bevolkingsgroei in de VAE als gevolg van bezoekende werknemers, het groeiend aantal toeristen exponentieel en een groot aantal internationale projecten hebben geleid tot een ongekende groei van onroerend goed in Dubai. De oorsprong van deze hausse werd gelegd in 2002, toen de heerser van Dubai, Zijne Hoogheid Sheikh Mohammed bin Rashid AlMaktum, aankondigde dat het recht om bepaalde soorten onroerend goed in het emiraat te bezitten nu aan alle beleggers wordt verleend, ongeacht hun staatsburgerschap. Volgens de basiswet is het eigendom van onroerend goed in het emiraat Dubai beperkt en wordt het alleen verleend aan burgers van de VAE en de Golfstaten, evenals aan bedrijven die 100% eigendom zijn van burgers van deze landen. Daarom zal een in de Emiraten geregistreerd bedrijf, waarvan de aandeelhouders vreemdelingen zijn (bijvoorbeeld een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid - LLC, waarvan 49% in handen is van een vreemdeling), niet worden beschouwd als "lokaal" in de zin van het verkrijgen van eigendom van onroerend goed. Buitenlandse bedrijven en particulieren hebben alleen in bepaalde gebieden recht op gratis eigendom van onroerend goed.
De term "vrij eigendom", of "vrije eigendom van onroerend goed" is een concept dat al lang in de Emiraten wordt gebruikt. Een persoon die het recht op vrije eigendom van onroerend goed bezit, wordt beschouwd als de absolute eigenaar van de grond en gebouwen waarop dit recht van toepassing is. De eigenaar heeft het recht om voor onbepaalde tijd inkomsten uit onroerend goed te verblijven, te gebruiken en te ontvangen of totdat de eigenaar de eigendom overdraagt aan een andere eigenaar. de erfgenamen van de onroerend goed eigenaar hebben het recht om het onroerend goed te erven na het overlijden van de eigenaar. Het is vrij duidelijk dat met de lancering van dergelijke grootschalige vastgoedprojecten als de jachthaven van Dubai, emiraten Hills, Jumeirah Islands, drie kunstmatige eilanden Palm Islands, Dubai Waterfront, Jumeirah Beach Residence, The meadows, The Springs and Arabian Ranches, de introductie van de nieuwe vastgoedwetgeving werd begroet met grote verwachting en interesse.
Dus wat zegt de nieuwe vastgoedwet precies? Welke rechten worden verleend of, omgekeerd, beperkt door de nieuwe wet? En nog belangrijker, wat zegt de nieuwe wet over buitenlandse eigenaren van onroerend goed?
Hoe registreer je je recht?
Artikel 6 van de nieuwe wet bepaalt dat het Dubai Land Department voortaan de enige instantie is die eigendom van onroerend goed zal erkennen en registreren. Voorafgaand aan de introductie van de nieuwe wet bij de aankoop van onroerend goed, werd de registratie van de koper uitgevoerd in het interne systeem van de respectieve ontwikkelaar. Het interne systeem van ontwikkelaars heeft gepresteerd en blijft de rol spelen van een waardevol hulpmiddel voor het registreren van verkoop van onroerend goed. In overeenstemming met de bepalingen van de nieuwe wet zullen na de oprichting van het landdepartement echter elk register en andere databanken van ontwikkelaars niet als officiële informatiebronnen worden beschouwd.
Tijdens de overgangsperiode van de interne registratie van ontwikkelaars naar een enkel registratiesysteem in het Dubai Land Department zijn de twee partijen overeengekomen dat in die gevallen waarin het aankoopproces is voltooid en de eigendomsoverdracht al heeft plaatsgevonden, de interne registratierecords in het ontwikkelaarssysteem zullen worden vervangen door officiële registers in de landafdeling. Als het onroerend goed in aanbouw is, zal de koper eerst worden geregistreerd in het interne systeem van ontwikkelaars en na voltooiing van de bouw en inbedrijfstelling van het gebouw, moet hij een aanvraag indienen bij het Land Department voor eigendomsregistratie in zijn naam.
Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen de twee fasen van de verwerving van onroerend goed in aanbouw. Tijdens de eerste fase, wanneer het onroerend goed in aanbouw is, heeft de koper geen directe eigendom van het onroerend goed. Op het moment van voltooiing van de bouw, overdracht van het onroerend goed aan de koper en betaling van alle betalingen met betrekking tot de waarde van het onroerend goed, begint de tweede fase wanneer de koper de volledige eigenaar van het onroerend goed wordt en een eigendomsregistratie bij het landdepartement kan aanvragen.
Om als een volwaardige eigenaar van onroerend goed te worden beschouwd, is het niet voldoende dat een koper één contract heeft voor de verkoop van onroerend goed met een ontwikkelaar. De koper moet het contract samen met een aanvraag voor eigendomsregistratie op zijn naam overdragen aan het Landdepartement. Als alle ingediende documenten in orde zijn, registreert het kadaster de eigendom van de koper met betrekking tot dit object in één onroerendgoedregister en geeft het een certificaat van eigendom af. Het is dit certificaat dat het document zal zijn dat de eigendom van onroerend goed bevestigt.
Hoeveel kost het?
Bij het registreren van eigendom in het Dubai Land Department moeten de koper en verkoper afdelingskosten betalen, die momenteel 2% van de marktwaarde van onroerend goed uitmaken, maar deze cijfers worden herzien en zullen waarschijnlijk veranderen. Tegelijkertijd worden de aandelen van de koper en verkoper binnen 2% bepaald door een overeenkomst tussen de partijen. Bij het overdragen van eigendom van het onroerend goed van de ontwikkelaar aan de directe eigenaar worden bovendien overdrachtskosten in rekening gebracht, waarvan het bedrag afhankelijk is van wie het onroerend goed is gekocht: maximaal 3% voor particulieren en maximaal 1,5% voor rechtspersonen. Als het onroerend goed is verworven op naam van een offshore-bedrijf, kan de eigendomsoverdracht worden uitgevoerd door het offshore-bedrijf samen met zijn onroerend goed te verkopen. in feite is het bij dit type overdracht geen verkoop van onroerend goed, maar een offshore bedrijf dat onroerend goed bezit, waardoor de overdrachtskosten worden verkleind.
Hoe kun je onroerend goed nalaten?
Bij het kopen van onroerend goed in de Emiraten, bijvoorbeeld in Dubai, stellen veel beleggers vragen over de erfenis van onroerend goed volgens de sharia-wetgeving. In geval van overlijden wordt de VAE-wet toegepast op de testamenten van buitenlandse burgers met betrekking tot onroerend goed in de Emiraten, terwijl het testament slechts betrekking heeft op een aandeel van 30% van dit onroerend goed. ondanks het feit dat buitenlandse burgers het recht hebben om de wetgeving van hun land toe te passen, is het zeer waarschijnlijk dat het onroerend goed niet volledig in het bezit komt van de echtgenoot van de overledene, aangezien de sharia-wetgeving onroerend goed onder alle bloedverwanten verdeelt. Om onroerend goed naar die mensen te laten gaan die de eigenaar in de erfgenamen wilde zien, zou een optie kunnen zijn om een offshore-bedrijf op te richten, waar de echtgenoten als directeur zullen optreden. In geval van overlijden van een van de echtgenoten worden de aandelen van de vennootschap overgedragen aan de tweede echtgenoot en andere erfgenamen. Met andere woorden, op deze manier wordt een interne overdracht van aandelen in de onderneming uitgevoerd, waardoor de Sharia-wetgeving inzake erfrecht met betrekking tot onroerend goed wordt vermeden. Neem voor meer informatie over de juridische aspecten met betrekking tot de aankoop van onroerend goed in de VAE contact op met het juridisch advies van Helene mathieu Legal Consultants.
