IMEX-bedrijf presenteert op de Russische markt residentiële en commerciële vastgoedprojecten van de grootste VAE-ontwikkelaars: Damac, 32 Group, Saba, Tameer, IFA, KM properties, Al Seef, Diamond Investment, Deyaar, Vakson, Credo, Fortune Group, Trident. IMEX is de enige officiële agent van EMAAR Properties in Rusland.
De Verenigde Arabische Emiraten worden tegenwoordig gewoon overspoeld met makelaars en onafhankelijke makelaars, ondanks strengere controle door de autoriteiten over de afwikkeling van de verkoop en het registratieproces. Tegenwoordig houden alleen luie mensen zich niet bezig met onroerend goed in de VAE. Iedereen is klaar om zijn diensten aan te bieden bij het zoeken, verkopen of kopen. Waarom hebben we echter een tussenpersoon nodig, dachten we, als de deuren van ontwikkelaars altijd open staan voor bezoekers en u rechtstreeks contact met hen kunt opnemen? Met deze en andere vragen die onze lezers interesseren, kwamen we bij de managing partner van IMEX Real Estate Oleg Lavrik.
- Oleg, waarom gaan naar uw mening mensen naar tussenpersonen die onroerend goed willen kopen of verkopen, omdat informatie over ontwikkelaars en hun eigendommen bijvoorbeeld gratis beschikbaar is op internet en onroerendgoedbedrijven deze niet verbergen?
Niemand verbergt inderdaad de namen van ontwikkelaars. Projecten aanbieden op de website van het bedrijf www. imexre.com, we proberen altijd aan te geven wie precies de ontwikkelaar is van dit of dat object. Het heeft geen zin om iets te verbergen, omdat de klant nog steeds het verkoopcontract van de algemene ontwikkelaar ontvangt. We ontkennen onze klanten nooit een verzoek om kennis te maken met het onroerend goed van een bedrijf op hun kantoor. Niemand stoort iemand die bijvoorbeeld naar het NAKHEEL of EMAAR-kantoor wil komen om meer te leren over de faciliteiten in aanbouw, om hun lay-outs in detail te overwegen ... Soms gaat het echter om het belachelijke - sommige onbetrouwbare agenten kunnen het kantoor van de ontwikkelaar presenteren als het kantoor van hun eigen bedrijf.
Er was een geval waarin een koper uit Rusland, die voor het eerst in het land aankwam en zich in het algemeen niet specifiek aan lokale verkoop hield, het kantoor van het megaproject DUBAILAND werd getoond, blijkbaar in de hoop indruk op hem te maken met zijn reikwijdte, of het uiterlijk van een levende tijger achter een glazen vitrine. Waar de agent, die een redelijk respectabel bedrijf vertegenwoordigt, op rekende, die zelf de hallen van de ontwikkelaar Dubai Holding verspreidde, is onduidelijk. De koper was niet zozeer onder de indruk van de truc als van de kortzichtigheid van de zogenaamde verkoper. "De vijand moet niet worden onderschat," zei Mao Zedong. Ik zou eraan toevoegen - je kunt niet denken dat de cliënt een vijand is die dommer is dan jij. De koper is een partner voor langdurige wederzijds voordelige samenwerking.
De vraag is geen mooie en grootschalige presentatie van het project, maar de haalbaarheid van investeren in een specifiek gebouw, land of huis. Er zijn veel voorbeelden waarbij een lokale ontwikkelaar een brede reclamecampagne voert, een slimme presentatie van een project organiseert, buitenlandse investeerders aantrekt die plotseling twee jaar later ontdekken dat het project illiquide is!
- U wilt zeggen dat rechtstreeks contact opnemen met de ontwikkelaar niet altijd voordelig is, omdat u een illiquide project kunt starten?
Ik wil nog iets zeggen. Het is handig om rechtstreeks contact op te nemen met de ontwikkelaar als u: ten eerste precies weet welk object en in welk project u geïnteresseerd bent; ten tweede, als wat u nodig heeft beschikbaar is tegen de marktwaarde voor vandaag; ten derde, als u permanent in de Emiraten woont, "houd uw vinger aan de pols" en ontvang tijdig aanbiedingen van de ontwikkelaar. Bovendien is het niet raadzaam om ook rechtstreeks contact op te nemen, omdat de makelaar onafhankelijk de beste aanbiedingen van verschillende ontwikkelaars beoordeelt, en de aanbiedingen die de ontwikkelaar in zijn kantoor aanbiedt, alleen door zijn projecten worden beperkt.
- Mag ik een beetje meer detail?
Als het zeer gedetailleerd is, is het tijdschrift niet genoeg. Ik zal proberen het kort uit te leggen. Zelfs als u door uw tijdschriften bladert met onroerendgoedaanbiedingen, is het voor een nieuwe persoon, of althans niet in dit land, vrij moeilijk om erachter te komen wie de ontwikkelaar van een project is, wie de ontwikkelaar van het onroerend goed is en wie de makelaar is. . Voeg hier ook reclame op internet, gedrukte media, aanbiedingen van tal van agentschappen aan toe ... Voordat u afstand neemt van het geld, is het belangrijk voor de belegger om te weten wat het doel is om onroerend goed te kopen voor zijn eigen woning, inkomen of daaropvolgende wederverkoop. De locatie van het onroerend goed, het betalingsschema en de "naam" van de bouwer hangen hier ook grotendeels van af. Soms is het moeilijk voor een belegger om een keuze te maken. Dit is waar de makelaar die u vertrouwt zou moeten helpen.
Ik wil stilstaan bij een ander belangrijk punt. Velen geloven ten onrechte dat als u rechtstreeks contact opneemt met de ontwikkelaar, dit altijd goedkoper is. In feite blijkt het vaak precies het tegenovergestelde. Neem bijvoorbeeld een van onze aanbiedingen: vandaag kost de vloer van commercieel onroerend goed in het officiële verkoopkantoor van het Dubai Pearl-project 3.500 drx per vierkante voet. Ondanks het feit dat er momenteel geen hele verdiepingen beschikbaar zijn, worden alleen bepaalde kantoren gerealiseerd. En we bij IMEX hebben voor de verkoop van een paar verdiepingen op 2156 drx per m². (US $ 6317 per vierkante meter).
- Is dit mogelijk?
Ik zal het uitleggen. Toen de prijs veel lager was dan de huidige, kocht een klant deze vloer. Nu besloot hij het door te verkopen, met zijn kleine vergoeding. Het enige mogelijke ongemak bij het maken van een transactie met dit commerciële onroerend goed is als in het eerste geval de koper de eerste betaling doet voor een bedrag van 10% van de totale kosten, dan in het tweede geval moet hij 20% betalen, plus 4% voor de vernieuwing van eigendomsrechten. Maar uiteindelijk is de prijs nog steeds lager dan die van de ontwikkelaar.
Het moet niet worden vergeten dat als een officieel geregistreerde makelaar op de lokale markt, elk van de agenten van het bedrijf dagelijks ongeveer tweehonderd of driehonderd brieven ontvangt met onroerendgoedaanbiedingen, aankondigingen van voorlopige verkopen, enz. van bouwbedrijven en andere makelaars. Vanwege de vele connecties ontvangen we vaak informatie over een object lang voordat het officieel wordt gepresenteerd. Veel dingen moeten worden "gefilterd" - dit is onze taak. Soms kan een voorverkoopaanbieding (we zullen het hier iets later over hebben) zo interessant zijn dat we een cheque van ons bedrijf investeren in de kwaliteit van een aanbetaling, zodat een klant in Rusland die ons vertrouwt dit later kan kopen object tegen de laagste initiële prijs.
- Is al het bovenstaande alleen van toepassing op onroerend goed in Dubai, of dekt uw bedrijf andere emiraten?
We zijn ook geïnteresseerd in aantrekkelijke investeringsprojecten die in verschillende delen van de VAE worden aangeboden. Ik heb al gezegd dat potentiële investeerders nu speciale aandacht moeten besteden aan de hoofdstad van de VAE - de stad Abu Dhabi. Ons bedrijf werkt al met Abu Dhab-projecten en de vooruitzichten zijn vrij verleidelijk.
- Volgens schattingen van toonaangevende financiële instellingen wordt het emiraat van Abu Dhabi beschouwd als een van de beste wereldwijde vastgoedmarkten voor beleggers. Vraag: waarom?
Om te beginnen is Abu Dhabi de federale hoofdstad van de VAE. Bovendien beslaat dit emiraat het grootste deel van de Verenigde Arabische Emiraten - 89% van het land. Deze feiten, in combinatie met de groei van de economie van het Midden-Oosten en het steeds groeiende belang van deze regio op mondiaal niveau, dragen bij aan het feit dat de vraag naar onroerend goed in de residentiële en commerciële sectoren van de hoofdstad snel groeit.
De vastgoed- en bouwsectoren in de VAE zijn de twee belangrijkste determinanten van de economie, die naar verwachting de globale jaarlijkse groei tegen 2010 met respectievelijk 24,4% en 29,6% zullen verhogen. Bovendien zal hun bijdrage aan het bbp van het land tegen 2010 naar verwachting 23% bedragen, vergeleken met 16% in 2006. De bijdrage van de bouwsector aan het BBP van Abu Dhabi bedroeg in 2007 meer dan 40 miljard dirhams, en er wordt verwacht dat er in de toekomst meer dan een triljoen dirhams in zullen worden gegenereerd.
Bovendien creëert de door de regering van Abu Dhabi gekozen ontwikkelingsstrategie extra prikkels voor de verdere groei van het emiraat. Er wordt gezegd dat het doel van diversificatie van de economische basis en afstand van de afhankelijkheid van de energiesector het resultaat was van een toename van de toeristenstroom, de opkomst van nieuwe industrieën, nutsbedrijven en andere positieve aspecten in het emiraat. In september 2007 publiceerde de regering de voorgestelde ontwikkelingsplannen van Abu Dhabi tot 2030. Het Abu Dhabi 2030-plan: de stichting van de stadsstructuur is een uitgebreide gids voor het transformeren van de hoofdstad van het emiraat in de komende 22 jaar. Het bevat duidelijke aanbevelingen voor het gebruik van de meest effectieve normatieve en wetgevende handelingen en organisatiestructuur, die zullen helpen bij het beheer van stedelijke ontwikkeling in de toekomst en de regeringsstrategie bepalen voor verdere duurzame ontwikkeling en groei.
Veel van deze plannen worden werkelijkheid doordat de resultaten van de bouw van grote installaties in Abu Dhabi steeds duidelijkere lijnen aannemen, grote bouwcontracten worden afgesloten en grootschalige projecten worden aangekondigd. Onder hen de opkomst in het Midden-Oosten van filialen van het American Fund for the Support of Contemporary Art. Solomon Guggenheim; een filiaal van het rijkste Franse museum - het Louvre, dat geen gelijke kent in variëteit en volledigheid van collecties; themaparken van het Hollywood-bedrijf Warner Brothers, Formule 1-races, de New York Film Academy (New York Film Academy) en de Cleveland Clinic (Cleveland Clinic).
Beweging is ook merkbaar in de huurmarkt van Abu Dhabi - prijzen voor commerciële en residentiële gebieden stegen tot 50% vanwege het feit dat de vraag het aanbod aanzienlijk overtreft. Dit feit heeft bijgedragen tot een toename van het lopende verkoopplan voor de bouw, waarbij de eerste investeerders in 2007 werden beloond met een stijging van de kapitaalkosten met 35-60%.
- Bedankt voor het gesprek en de toelichting. Wij wensen u veel succes.
Waarom is het logisch dat een klant contact opneemt met een makelaar?
- Door voortdurend toezicht te houden op onroerend goed, kunt u de beste optie kiezen voor zowel de koper als de belegger.
- Constante marktanalyse en ervaring met ontwikkelaars, kunnen de risico's verminderen die samenhangen met de bouwperiode, veranderingen in verschillende omstandigheden, wat uiteindelijk het succes van de investering beïnvloedt.
- De makelaar lost veel problemen op bij de praktische uitvoering van transacties, zoals wettelijke formaliteiten voor het organiseren van optimale investeringsregelingen bij het openen van offshore-ondernemingen en bankrekeningen, en, indien nodig, hulp bij het doen van betalingen. IMEX lost deze en andere problemen gemakkelijk op met eigen vertegenwoordigingskantoren in Moskou en Dubai.
- De klant draagt geen extra kosten. Op basis van de praktijk van IMEX sluit de klant alle contracten rechtstreeks af en ziet hij alle reële cijfers - wat de verkoopprijs vormt. Bij de eerste verkoop ontvangt IMEX een commissiepercentage van de bouwer, dat wil zeggen dat de prijs voor de klant niet verandert als hij direct of met de steun van IMEX koopt. Soms weten IMEX-specialisten de situatie op de markt en de ontwikkelaar, en weten ze aanzienlijk betere prijzen voor hun klanten te krijgen dan die welke de ontwikkelaar in de prijslijst biedt.
- IMEX probeert, door samen te werken met het personeel van ontwikkelaars, aanbiedingen te selecteren voor zijn klanten die net op de markt zijn verschenen, in de zogenaamde prelaunch-fase. Hiermee kunt u tegen gunstiger prijzen aan het investeringsproject deelnemen en dus een betere liquiditeit hebben.
