In Dubai, dat de afgelopen zes jaar een enorme bloei heeft doorgemaakt, zijn de vastgoedprijzen gedaald met 4%. Volgens Gulf News daalden de onroerendgoedprijzen in de meest prestigieuze projecten in de gebieden van Burj Dubai (de "Dubai Tower") en het kunstmatige eiland Palm Jumeirah met 20-40%.
Met vragen over de crisis, dalende vastgoedprijzen en manieren om beleggers te beschermen, wendden we ons tot advocaat Ahmed Kashwani, managing partner van Kashawani Law Firm, en Angelika Shcheglova, directeur van het onroerendgoedbedrijf Dacha Real Estate.
Het lijkt erop dat veel beleggers in de lokale vastgoedmarkt op zoek zijn naar een uitweg uit de impasse. Wat is de reden hiervoor - met de algemene recessie in de economie of met iets anders?
Veel VAE-beleggers in onroerend goed bevinden zich in een zeer moeilijke situatie. De crisis en de inflatie hebben bij velen van hen tot een verandering van de financiële status geleid. Onredelijke vertragingen bij de bouw van faciliteiten, en soms hun volledige annulering, ondermijnen gestaag het vertrouwen in de Dubai-markt, die nog niet zo lang geleden onwrikbaar en absoluut betrouwbaar leek.
Daarom is op dit moment de begrijpelijke wens van beleggers in Dubai om hun belegde fondsen volledig terug te betalen volledig begrijpelijk. Helaas is dit niet altijd mogelijk, maar er zijn een aantal alternatieve oplossingen die helpen om uit deze situatie te komen met de minste verliezen.
Welke opties worden aangeboden aan beleggers?
Er zijn niet zoveel opties als we zouden willen, maar ze bestaan niettemin. Neem bijvoorbeeld degenen die hebben geïnvesteerd in verschillende constructie in uitvoering van één ontwikkelaar, waarbij elk van de objecten slechts gedeeltelijk werd betaald. Zulke beleggers kunnen worden geadviseerd om het aantal objecten te verminderen door de reeds gestorte fondsen opnieuw te berekenen, waardoor ze volledig of bijna volledig worden betaald tot het niveau waarop gedurende een lange periode geen verdere betalingen nodig zijn.
U kunt ook adviseren om de kosten van het object te verlagen. Veel mensen kochten immers onroerend goed tegen prijzen die vandaag verre van realiteit zijn. Bijvoorbeeld, de kosten per vierkante voet in sommige projecten bedroegen 5000 dirhams, en de bouw ervan is nog niet begonnen. En als we het verleden vergelijken met de huidige prijzen van 1000 dirhams per vierkante voet, is het erg moeilijk om de voortzetting van betalingen voor een onvoltooid of niet-gestart project te rechtvaardigen tegen prijzen die 5 keer hoger zijn dan de huidige marktprijzen.
U kunt ook beleggers adviseren, proberen betalingen te koppelen aan de bouwfasen en niet aan kalenderdatums, of ze uitstellen totdat het project daadwerkelijk is voltooid.
Wisten niet veel ontwikkelaars als speculanten dat de markt vroeg of laat zou instorten?
Natuurlijk begrepen ze het. Maar, zoals u weet, wie geen risico's neemt ... En beleggers namen risico's, maar niemand annuleerde de wetten van de markt. Dit betekent echter geenszins dat de rechten van beleggers niet moeten worden beschermd. Velen overdreven en, zoals we nu zien, vertrouwden de markt volledig onredelijk, omdat ze geluk hadden, en gedurende een lange tijd liet de markt hen toe om veel geld te verdienen. Geef ze niet de schuld, laat staan hen straffen.
Denk je niet dat de belangrijkste "klap" op de ontwikkelaars viel? Bovendien zijn ze niet altijd schuldig aan bouwvertragingen? Is het billijk om ontwikkelaars te dwingen de voorwaarden van de contracten die investeerders zijn overeengekomen te herzien?
Een contract is een vrijwillige overeenkomst tussen de partijen die hun rechten en verplichtingen vaststelt, wijzigt of beëindigt. Daarom is de vraag of een van de partijen voornemens is zijn verplichtingen uit hoofde van het contract te beëindigen, ontvankelijk en legaal. We kunnen niet anders dan uw aandacht vestigen op het feit dat de meeste contracten zeer eenzijdig zijn - ze zijn geschreven in het belang van ontwikkelaars en beschermen op geen enkele manier de belangen van investeerders. In een aantal gevallen hebben beleggers tot op heden dergelijke verkoopcontracten niet eens ontvangen en werden hun betalingen alleen gedaan op basis van reserveringsformulieren voor onroerend goed. In sommige gevallen hebben onze klanten niet eens reserveringsformulieren, maar alleen kopieën van cheques of overschrijvingen op basis van mondelinge afspraken. Alleen de tijdige hulp van een professionele advocaat zal u helpen alle details van het contract te begrijpen om uw rechten zo effectief mogelijk te beschermen en aan uw plichten te voldoen, zonder de rechten van de andere partij te schenden en rekening te houden met alle nuances.
Hoe juridisch bevoegd zijn de koop- en verkoopcontracten, ondanks het feit dat ze in de meeste gevallen inbreuk maken op de rechten van beleggers?
Kortom, de contracten waren juridisch zeer competent opgesteld, wat voor een groot aantal investeerders misleidend was. Daarom hebben we het altijd over de noodzaak om wederzijds voordelige oplossingen te zoeken, te onderhandelen met de ontwikkelaar en alleen in extreme gevallen contact op te nemen met de rechtbanken. Een proces voeren en bovendien een rechtszaak winnen is een lang en stressvol proces. En voordat u een gerechtelijke relatie aangaat, moet u ervoor zorgen dat de verdachte op het moment van ontvangst van de rechterlijke beslissing iets voor u heeft.
De escrow-account zou het geld van investeerders moeten kunnen redden en teruggeven, toch?
Je hebt volkomen gelijk. Een van de belangrijkste stappen die de regering van Dubai heeft genomen om buitenlandse investeringen te beschermen en de betrouwbaarheid van de onroerendgoedmarkt in Dubai te vergroten, was de goedkeuring in 2007 van wet nr. 8 “On Escrow Accounts”. De wet bepaalt dat alle contante opbrengsten van de verkoop van onroerend goed in de fase “off plan” (ontwerp en constructie start) op een speciale rekening moeten worden bijgeschreven en in de toekomst alleen moeten worden gebruikt om deze specifieke constructie te financieren. In geval van schending van de bouwvoorwaarden heeft de Dubai Real Estate Market Supervision Authority (RERA) het recht om de beschikbare middelen op de garantierekening te bevriezen, en in geval van faillissement van de ontwikkelaar of annulering van het project, zullen investeerders een vergoeding ontvangen. RERA treedt dus op als scheidsrechter bij het oplossen van geschillen tussen de koper en de ontwikkelaar. In de praktijk is de situatie echter anders.
Dat wil zeggen dat het systeem vandaag nog steeds niet efficiënt genoeg is om beleggers opnieuw met vertrouwen te inspireren?
We kunnen niet praten over de inefficiënte werking van het systeem. We kunnen alleen maar stellen dat helaas geen enkel systeem is verzekerd tegen gewetenloze ontwikkelaars. Momenteel worden een aantal nieuwe rekeningen ontwikkeld, waarvan de goedkeuring Dubai zal helpen het beleggersvertrouwen terug te winnen en de crisis adequaat te overwinnen.
Hoe kunt u vandaag geschillen oplossen?
Kortom, door te onderhandelen met ontwikkelaars, zowel namens als samen met klanten. Onze belangrijkste taak is om wederzijds voordelige overeenkomsten tussen de partijen te bereiken, met inachtneming van alle noodzakelijke formaliteiten. Als onderhandelingen niet tot het gewenste resultaat leiden, hebben we geen andere keuze dan naar de rechter te stappen.
Als het project "bevroren" is, is de ontwikkelaar dan verplicht om de investeerder volledig te vergoeden voor zijn investeringen?
Het antwoord op deze vraag is duidelijk en duidelijk uiteengezet in paragraaf D 11 van artikel van wet nr. 9 van 2009, namelijk: "Als de constructie van het object wordt opgeschort om redenen buiten de wil van de ontwikkelaar, heeft de ontwikkelaar het recht om het contract te beëindigen door 30% van het door de investeerder betaalde bedrag af te trekken" .
Termijnen treden op op elke onroerendgoedmarkt. Maar wat wordt als acceptabel beschouwd?
Artikel 17 van wet nr. 8 van 2007 bepaalt dat als de bouw van het onroerend goed niet binnen zes maanden na de datum van afgifte van de vergunning voor de verkoop van onroerend goed "off plan" zonder geldige of aanvaardbare reden is gestart, de ontwikkelaar wordt uitgesloten van het officiële register, dat het recht heeft om activiteiten uit te voeren.
Kan iemand dit beheersen?
Zoals eerder vermeld, is RERA, de Dubai Real Estate Market Supervision Authority, verantwoordelijk voor de monitoring, wiens belangrijkste taak is om de database tijdig bij te werken over de registratie van nieuwe objecten, stadia van lopende bouw, en informatie te verstrekken over zwevende of "bevroren" objecten.
Bestaat er geen dergelijke praktijk - bij het annuleren van de constructie van een object, bepaalde boetes betalen?
Laten we nog een keer kijken naar de bovengenoemde wet nr. 9, die absoluut de volgende straffen vastlegt:
- Als het project voor ten minste 80% is gebouwd, heeft de ontwikkelaar het recht om het reeds door de investeerder betaalde bedrag volledig in te houden en terugbetaling van het resterende contract te eisen.
- Als het project ten minste 60% is gebouwd, heeft de ontwikkelaar het recht om het contract te beëindigen en 40% van de totale kosten van het object in te houden.
- Als de bouw van het project niet 60% heeft bereikt, heeft de ontwikkelaar het recht om bij beëindiging van het contract 25% van de totale kosten in te houden.
Deze boetes worden alleen opgelegd aan beleggers, evenals de wet als geheel.
Wat moet er juridisch gezien worden gedaan om het vertrouwen van beleggers terug te winnen?
De economie in Dubai is sterk afhankelijk van handel, investeringen en toerisme. Het recente monetaire beleid in het land heeft echter een ernstige klap toegebracht aan de economische ontwikkeling van de staat. Volgens deskundigen is het economische ontwikkelingsmodel in Dubai sterk afhankelijk van buitenlands kapitaal en grootschalige internationale projecten. De overheid moet een programma ontwikkelen om de economie in de nabije toekomst te stimuleren, anders zal het moeilijk zijn om het vertrouwen van beleggers op de korte termijn terug te winnen.
In de regel denkt niemand dat u in de eerste plaats moet kunnen navigeren door de wetten die verkooptransacties reguleren en uw rechten beschermen. Tijdig beroep doen op professionals die goed ingeburgerd zijn in de onroerendgoedmarkt, zal helpen om volledige informatie over projecten en prijzen te krijgen, evenals de nodige juridische ondersteuning, die ongetwijfeld zal helpen om het proces aanzienlijk te versnellen, uw tijd en geld te besparen, uw zenuwen te redden.
Kashwani Law Firm en Dacha Real Estate staan altijd tot uw dienst.
Het bereik van onze diensten:
- Aankoop en verkoop van afgewerkte appartementen en villa's;
- Aankoop en verkoop van kantoren en niet-productiepanden;
- Planning en implementatie van investeringen in crisisprijsdaling;
- Service vóór en na verkoop (opstellen van een pakket documenten voor de verkoop van onroerend goed);
- Verhuur van residentiële en niet-residentiële gebouwen;
- Advocaat voor onroerend goed;
- Registratie van bedrijven en offshore-bedrijven;
- Alle soorten juridisch advies.
