Antwoord: Burgers van buitenlandse staten die geen lid zijn van de Arabische Golf Samenwerkingsraad (GCC) hebben het recht om eigendom in Dubai in volledige eigendom ("freehold") te verwerven alleen in speciaal aangewezen gebieden, in de zogenaamde freehold zones. De lijst van dergelijke zones is vastgesteld bij Decreet of the Ruler of Dubai No. 3 van 2006. Deze omvatten bijna het hele grondgebied van "nieuw Dubai", inclusief populaire gebieden als Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers en andere.
vraag: Is onroerendgoedregistratie in Dubai vereist en wie is erbij betrokken?
Antwoord: De registratie van rechten op onroerend goed in Dubai wordt afgehandeld door het Land Department. Tegenwoordig zijn eigendomsrechten, langlopende huurcontracten, onroerendgoedbeleggingen en andere transacties onderworpen aan registratie in het overeenkomstige register. Registratie gebeurt zowel op kant-en-klare als in bedrijf gestelde faciliteiten, evenals op bouwplaatsen ("off-plan"). In het eerste geval ontvangt de eigenaar een registratiecertificaat voor onroerend goed (eigendomsbewijs), en in het geval van registratie van onroerend goed dat nog niet is voltooid (Oqood-registratie) - het oorspronkelijke verkoopcontract (eerste verkoopcontract). Bij het registreren van eigendom in het Dubai Land Department, wordt een registratierecht van 2% van de waarde van het onroerend goed plus een kleine vaste betaling voor de voorbereiding en het afdrukken van de benodigde documenten betaald.
vraag: Welke belastingen moet een eigenaar in Dubai betalen?
Antwoord: Er zijn geen onroerendgoed- en inkomstenbelasting in de Verenigde Arabische Emiraten. Daarom heeft het bezit van onroerend goed in Dubai, evenals de ontvangst van inkomsten uit bijvoorbeeld de verhuur, geen fiscale gevolgen voor de eigenaar binnen het rechtsgebied van de VAE. Het moet echter duidelijk zijn dat de eigenaar van het onroerend goed verantwoordelijk is voor het juiste onderhoud en verplicht is de kosten te betalen van het onderhoud (de zogenaamde onderhoudskosten of servicekosten) die zijn vastgesteld door de beheermaatschappij of de vereniging van huiseigenaren (als een dergelijke vereniging al is opgericht). In de regel worden dergelijke betalingen jaarlijks een jaar van tevoren in rekening gebracht en voor Dubai bedragen ze, afhankelijk van het project, ergens tussen de 20 en 80 dollar per vierkante meter. m per jaar.
vraag: Hoe is het kopen van een woning in Dubai?
Antwoord: In de meest algemene voorwaarden is de procedure voor het kopen van onroerend goed in Dubai in de meeste gevallen als volgt:
1. De koper selecteert het onroerend goed dat hij wenst te kopen.
2. De verkoper en de koper ondertekenen een verkoopcontract dat alle parameters van de transactie weergeeft, met name:
- de waarde van het verworven onroerend goed,
- extra betalingen in verband met de transactie (commissies van agenten, betalingen aan de ontwikkelaar, registratierechten, terugbetaling aan de verkoper van de kosten van vooraf betaald onderhoud, enz.),
- de periode waarin de aankoop- en verkooptransactie moet zijn voltooid,
- voorwaarden en procedure voor het treffen van schikkingen,
- verantwoordelijkheid van de partijen in geval van niet-naleving van de contractvoorwaarden.
3. Bij het ondertekenen van het verkoopcontract met de verkoper doet de koper een aanbetaling (meestal 10% van de waarde van het verworven onroerend goed).
4. De verkoper stelt een vergunning van de ontwikkelaar op voor de verkoop van zijn eigendom (NOC), die nodig is voor het registreren van de transactie bij het Dubai Land Department.
5. Nadat de toestemming om te verkopen is verkregen, registreren de verkoper en de koper het onroerend goed op naam van de nieuwe eigenaar in het landdepartement. Gewoonlijk worden op het moment van registratie ook transacties afgewikkeld.
vraag: Kan een eigenaar in Dubai het verhuren?
Antwoord: De relaties tussen verhuurders en huurders in Dubai zijn gereguleerd door wet nr. 26 van 2007, evenals wijzigingen daarop. Volgens de huidige wetgeving heeft elke eigenaar van onroerend goed op het grondgebied van het Dubai Emiraat het recht om zijn eigendom te leasen voor een periode van ten minste 1 jaar. In het geval van huur voor een periode van minder dan een jaar, wordt een dergelijke huur beschouwd als kortlopend en vereist de eigenaar de juiste licentie (voor de activiteiten van een hotel of hotelappartementen). In dit geval wenden de eigenaars zich meestal tot een vergunninghoudende beheermaatschappij, die ze hun eigendom overdragen aan het management, en die al onroerend goed voor eigen rekening verhuurt.
vraag: Welke huurinkomsten kan een eigenaar in Dubai verwachten?
Antwoord: Als we het hebben over de gemiddelde marktindicatoren van het huidige rendement op investeringen in onroerend goed, voor woningen in Dubai vandaag is de indicator van de netto huurinkomsten (dat wil zeggen inkomsten minus de kosten van onderhoud van onroerend goed) gemiddeld 5-10% per jaar.
De spreiding van de winstgevendheid is te wijten aan verschillen in het type en de categorie onroerend goed, de locatie en de kosten van diensten. Bovendien geeft duurder exclusief onroerend goed in de regel minder rendement in de vorm van huurinkomsten dan massale huisvesting in betaalbare projecten. Wat de kantoorvastgoedmarkt betreft, zijn dergelijke investeringen tegenwoordig minder aantrekkelijk in termen van huurinkomsten dan de aankoop van woningen.
Leasing van winkelruimte (dit omvat niet alleen winkels, maar ook servicepunten, cafés, restaurants, enz.) Kan potentieel hogere inkomsten genereren (tot 15%), dit is echter afhankelijk van de parameters van het onroerend goed zelf, en van externe factoren.
vraag: Zijn er beperkingen op de huurkosten in Dubai?
Antwoord: Door een onroerend goed lease-overeenkomst te sluiten, hebben de partijen bij de transactie het recht om voorwaarden overeen te komen die niet in tegenspraak zijn met de huidige wetgeving. Er zijn geen directe beperkingen op de huurprijs, zoals aangegeven in het contract tussen de verhuurder en de huurder. Er zijn echter wettelijk vastgestelde beperkingen voor het verhogen van de huurkosten bij het verlengen van een contract voor de volgende termijn. Dus, bijvoorbeeld, voor residentieel onroerend goed, is er een regel volgens welke de verhuurder niet het recht heeft om de huur te verhogen als er minder dan twee jaar zijn verstreken sinds de sluiting van het oorspronkelijke contract. Bovendien moet de verhuurder bij het herzien van huurcontracten zich laten leiden door de index van de Dubai Real Estate Regulatory Authority (RERA), die de gemiddelde huurprijzen voor verschillende soorten woningen weergeeft, afhankelijk van het gebied.
vraag: Wat zijn de vereisten voor huurders in Dubai?
Antwoord: Een huurder van onroerend goed in Dubai (als we het niet hebben over huurwoningen voor de korte termijn) kan alleen een natuurlijke of rechtspersoon zijn met de status van ingezetene in de Verenigde Arabische Emiraten. Dat wil zeggen, een huurovereenkomst kan alleen worden gesloten met een burger van de VAE of een land dat lid is van de Raad voor samenwerking van de Arabische staten van de Perzische Golf, of met een expat met een ingezeten visum. Dienovereenkomstig is de huurder een juridische entiteit, moet de juiste registratie in de VAE hebben. Dit kan een lokale organisatie zijn, een bedrijf dat is geregistreerd in een vrije economische zone of een filiaal (vertegenwoordigingskantoor) van een buitenlands bedrijf.
vraag: Is registratie van een huurcontract voor onroerend goed in Dubai vereist, en wie is erbij betrokken?
Antwoord: In overeenstemming met de wetgeving van het emiraat Dubai, moeten alle huurcontracten voor onroerend goed op zijn grondgebied correct worden geregistreerd. De registratie van huurcontracten wordt afgehandeld door de Dubai Real Estate Regulatory Agency (RERA). Speciaal voor deze doeleinden creëerde het bureau het Ejari-systeem, waarmee contracten via internet kunnen worden geregistreerd. Online registratie op de Ejari-website is eenvoudig, vereist minimale technische kennis en omvat de introductie van alleen basisinformatie over het leasecontract, waaronder: informatie over het onroerend goed en deelnemers aan de transactie, evenals de voorwaarden van het contract. Elk geregistreerd contract krijgt een unieke streepjescode voor de geldigheidsduur. Registratie is gratis en zowel de verhuurder als de huurder kunnen een huurcontract registreren. Tot dusverre is aansprakelijkheid vastgesteld voor niet-naleving van het vereiste van verplichte registratie, maar volgens de bepalingen van de wet wordt aan alle deelnemers aan niet-geregistreerde transacties automatisch het recht ontnomen om zich tot de gerechtelijke en overheidsinstanties te wenden voor de bescherming van hun belangen.
vraag: Hoe is de verhuur van onroerend goed in Dubai?
Antwoord: In de meest algemene voorwaarden is de procedure voor het huren van onroerend goed in Dubai in de meeste gevallen als volgt:
1. De verhuurder zelf, of met behulp van een makelaarskantoor, zoekt een huurder.
2. Wanneer de huurder wordt gevonden, ondertekent de verhuurder een huurovereenkomst met hem, waarin alle parameters van de transactie zijn weergegeven, met name:
- huurprijs en betalingsvoorwaarden,
- huurperiode en verlengingsvoorwaarden,
- extra kosten in verband met de exploitatie van het onroerend goed en de verdeling ervan tussen de partijen,
- verantwoordelijkheid van de partijen in geval van niet-naleving van de contractvoorwaarden.
3. Bij het ondertekenen van het contract betaalt de huurder de huur voor het jaar (meestal per cheque), evenals een borg (meestal 5% van de jaarlijkse huur).
4. Na betaling van de huurder, geeft de verhuurder hem de sleutels, sleutelhangers, toegangskaarten, enz., Die nodig zijn voor onbelemmerde toegang tot het gehuurde gebouw en de bijbehorende infrastructuur (zwembad, gym, enz.), Evenals kopieën van documenten ( certificaat van eigendom, paspoort van de eigenaar, etc.) vereist door de huurder om water, elektriciteit, airconditioning, telefoon, internet en andere diensten aan te sluiten.
vraag: Hoe wordt de huur betaald voor onroerend goed in Dubai?
Antwoord: Op de huurmarkt in Dubai en in de rest van de VAE is het gebruikelijk om de huur een jaar vooruit te betalen. In de regel worden alle betalingen gedaan met bankcheques. Afhankelijk van de contractvoorwaarden, wordt het jaarlijkse huurbedrag betaald door een of meer cheques. In het laatste geval worden cheques gedateerd op toekomstige datums. Als het aantal cheques bijvoorbeeld 4 is, komen de datums van de cheques elk kwartaal overeen met datums in de toekomst, en als het aantal cheques 12 is, worden ze met tussenpozen van een maand gedateerd.
Dienovereenkomstig kan de verhuurder op de datum die op de cheque staat aangegeven, deze aan de bank voorleggen en geld ontvangen van de rekening van de huurder. De uitgifte van onbeveiligde cheques in de VAE is een misdrijf, dus betalen met cheques, hoewel het geen 100% huurgarantie geeft, is een redelijk betrouwbare en gemakkelijke manier om betalingen te doen.
vraag: Kan een verhuurder die geen inwoner van de VAE is, geld ontvangen met een cheque?
Antwoord: Er moet aan worden herinnerd dat de periode gedurende welke een cheque voor betaling kan worden gepresenteerd 6 maanden is, waarna deze wordt geannuleerd. Als de cheque op naam van een persoon is geschreven en er alleen op de bankrekening van de ontvanger geen markering staat, kan de persoon die op de cheque wordt vermeld, ongeacht de aanwezigheid van een ingezeten visum, contant geld ontvangen bij elk filiaal van de bank die de rekening heeft uitgegeven. Anders, of als de cheque op naam van het bedrijf wordt geschreven, kan het geld alleen op een bankrekening worden ontvangen en moet de rekening worden geopend bij een van de banken in de VAE. Ingezeten status is ook niet vereist. Een aantal banken in de VAE opent gemakkelijk rekeningen voor niet-ingezetenen (inclusief buitenlandse bedrijven). De procedure voor het openen van een account bij een bank duurt minder dan een uur en de minimale vereisten voor het storten van geld op een account om het te openen zijn momenteel 5000 dirhams (ongeveer $ 1400).
Als de vermelde huuropties niet geschikt zijn voor de verhuurder, kan hij een overeenkomst sluiten met de makelaar waarmee de huur is gemaakt. Vervolgens kunnen de cheques worden uitgegeven op naam van het bureau en nadat het geld van hen heeft ontvangen, draagt het bureau deze over (of maakt ze contant over) aan de verhuurder. Het belangrijkste in dit geval is om de kwestie van het kiezen van een partnerbedrijf competent te benaderen.
vraag: Wie betaalt een commissie aan een makelaarskantoor?
Antwoord: Wanneer de tussenpersoon in de transactie een makelaarskantoor is, krijgt hij een commissie. Volgens de bestaande praktijk betaalt de huurder de commissie aan de makelaar. Meestal is dit 5% van het jaarlijkse huurbedrag. Agency-services eindigen na het ondertekenen van een huurovereenkomst. Als de verhuurder aanvullende bureauservices nodig heeft (die zijn belangen in de VAE vertegenwoordigen tijdens de huurperiode, betalingen van de huurder accepteren, onderhoudskosten voor onroerend goed betalen, enz.), Wordt hierover bovendien onderhandeld.
vraag: Wie betaalt de exploitatie en het onderhoud van het gehuurde?
Antwoord: De huurder en de verhuurder kunnen huurvoorwaarden overeenkomen, maar in de regel is de verhuurder verantwoordelijk voor het betalen van onderhoudskosten (onderhoudskosten / servicekosten) en revisie van onroerend goed. Alle lopende kosten in verband met de exploitatie van het gehuurde object, zoals: betaling van water, elektriciteit, airconditioning, telefoon, internetverbinding, enz., Evenals lopende reparatie van onroerend goed, zijn voor rekening van de huurder. Bovendien verbindt de huurder nutsbedrijven van de respectieve leveranciers onafhankelijk en in eigen naam. De huurder betaalt ook de zogenaamde. "Huisvestingskosten", wat een gemeentelijke vergoeding is van 5% van de jaarlijkse huur. De vergoeding wordt door de Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) het hele jaar door in gelijke termijnen in rekening gebracht, samen met betalingen voor elektriciteit en water. Als de vastgoedeenheid niet is aangesloten op water en elektriciteit (d.w.z. niet bevolkt is), wordt de woonbelasting niet in rekening gebracht. Ondanks het feit dat de woonbelasting lang geleden werd ingevoerd, is deze tot nu toe niet universeel geheven en is deze nog steeds niet in veel DEWA-rekeningen opgenomen.
vraag: Is het mogelijk om te doen zonder agenten in onroerend goed transacties in Dubai?
Antwoord: Bijna geen onroerendgoedtransactie is compleet zonder de deelname van agenten in Dubai, zoals inderdaad in de rest van de wereld. Het is bij makelaars, meestal, klanten die contact willen opnemen
onroerend goed te huren, huren, kopen of verkopen. Werkend op de markt, beschikken agenten als geen ander over informatie over wie, wat en hoeveel ze willen huren, huren, verkopen of kopen. Verre van alle professionele marktdeelnemers zijn echter naar behoren geregistreerd en opereren legaal.
vraag: Wat zijn de vereisten voor makelaars in Dubai?
Antwoord: Allereerst moet worden bedacht dat, in overeenstemming met de beschikking van de voorzitter van de Dubai Land Department No. 85 van 2006, alle makelaars die in Dubai actief zijn, een vergunning voor dit soort activiteiten moeten hebben en moeten zijn geregistreerd in het speciale register van het Agentschap voor Dubai Real Estate Market Regulation (RERA).
Aangezien bedrijfsentiteiten in de VAE geen universele rechtsbevoegdheid hebben, moet het toegestane type activiteit duidelijk in de licentie worden vermeld.Voor bemiddeling bij de verkoop, aankoop of lease moeten dit soort activiteiten bijvoorbeeld expliciet in de licentie worden vermeld. Tegelijkertijd moeten alle agenten van het bedrijf een passende training volgen en persoonlijke makelaarskaarten met een individueel nummer ontvangen. Dergelijke maatregelen zijn primair gericht op de bescherming van de rechten en belangen van klanten en zijn bedoeld om de mogelijkheid van fraude door agenten te minimaliseren.
vraag: Waarom is het belangrijk dat een agent correct is geregistreerd?
Antwoord: De onroerendgoedmarkt van Dubai is multinationaal. Kopers, verkopers, verhuurders en huurders zijn meestal vreemdelingen. Waar kunnen ze elkaar zoeken voor het geval er iets misgaat? Daarom is een makelaarskantoor met een maatschappelijke zetel in Dubai een serieuze garant voor de transactie. Een belangrijke factor is bovendien de eis van wetgeving inzake 100% eigendom van een dergelijk bedrijf door lokale bewoners - burgers van de VAE.
In de meeste gevallen treedt de makelaar inderdaad op als een derde partij in de transactie tussen de verkoper en de koper, waardoor de belangen van beide worden gewaarborgd. In de regel is het bijvoorbeeld het bureau dat de aanbetaling van de koper accepteert en tot de definitieve afrekening en registratie van de transactie houdt. Voor de koper garandeert dit een terugbetaling van de aanbetaling als de transactie niet plaatsvindt vanwege de schuld van de verkoper. En de verkoper kan op zijn beurt rekenen op de betaling van het aanbetalingsbedrag als compensatie als de transactie niet plaatsvindt vanwege de schuld van de koper. PR
U kunt aanvullende informatie over onroerend goed in Dubai krijgen van IMEX Real Estate-specialisten via tel. in Moskou +7 495 5100008, gratis nummer in de VAE 800-IMEX (800-4639) of door een verzoek te sturen per e-mail [email protected]
