GROOTSCHALIGE UITVOERING

Tekst: Helena Kryukova

Het voorjaar van 2014 liet zien: in het eerste kwartaal hadden Dubai's nieuwe vastgoedinspanningen een goede start. Vijf maanden vanaf het begin van het jaar bleek dat de pessimistische voorspellingen van analisten met betrekking tot bedreigingen voor de stabiliteit van de onroerendgoedmarkt in Dubai en de VAE als geheel niet zijn vruchten afgeworpen.

Ondanks de snelle stijging van de huizenprijzen zijn het investeringspotentieel en de vooruitzichten voor de ontwikkeling van de vastgoedsector in Dubai zeer duidelijk en bovendien positief. Voorbereidingen voor "EXPO2020", de belichaming van de meest gedurfde, soms gewoon fantastische plannen van architecten, nieuwe records en prestaties, groei op alle gebieden van de economie, wijdverbreide verbetering van infrastructuur - dit zijn slechts enkele van de plannen die in de eerste helft zijn geïmplementeerd en nog steeds zullen zijn geïmplementeerd in Dubai in de tweede helft van 2014.

TAALNUMMERS

De beoordeling van de staat van de Dubai-onroerendgoedmarkt aan het einde van het eerste kwartaal van het jaar zou waarschijnlijk moeten beginnen met de meest recente statistieken die recentelijk zijn gepubliceerd door toonaangevende internationale en lokale adviesbureaus en analytische bureaus.

Volgens het rapport van het Dubai Land Department is het totale aantal onroerendgoedtransacties in het eerste kwartaal van dit jaar met 38% gestegen in vergelijking met het eerste kwartaal van vorig jaar en bedroeg het totale aantal transacties US $ 16,6 miljard. Dergelijke indicatoren wijzen op een zelfverzekerd en stabiel toenemende belangstelling van beleggers voor de onroerendgoedmarkt in Dubai. Volgens de verwachtingen van het ministerie zullen de volgende drie kwartalen van dit jaar niet minder actief zijn en zal de ontwikkeling van de vastgoedsector worden ondersteund door de lancering van verschillende grote projecten tegelijk ter voorbereiding op de "EXPO 2020".

In kwantitatief opzicht is het aantal onroerendgoedtransacties volgens het rapport met 11% gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar en bedroeg het 15694 geregistreerde transacties. Hiervan werden 3482 onroerendgoedtransacties afgesloten op hypotheekvoorwaarden en hun totale bedrag bedroeg US $ 7,62 miljard. Over het algemeen is het feit dat de huizenprijzen in veel delen van Dubai nog steeds ver zijn, ook in het voordeel van de algehele stabiliteit van de onroerendgoedmarkt in Dubai. bereik de maximale indicatoren van 2008 niet. Volgens het JLL-analysebureau is onroerend goed in Downtown dus nog steeds 7% goedkoper dan in 2008 en is de prijs van woningen in Business Bay en JLT respectievelijk 13% en 2% lager dan de piekwaarde van 2008. De kosten van huisvesting in The Greens zijn 17% lager dan het maximum in 2008. Beleggers (13 duizend mensen) investeerden in het eerste kwartaal van het jaar zoveel US $ 9,5 miljard in Dubai onroerend goed, wat 57% meer is dan in het eerste kwartaal van 2013. US $ 12,2 miljoen en US $ 16 miljoen - dergelijke bedragen kosten respectievelijk de duurste villa en het duurste appartement in Dubai, verkocht in het eerste kwartaal van 2014.

De duurste villa was een villa met een totale oppervlakte van 1111 vierkante meter op het eiland Palm Jumeirah, en het duurste appartement was het appartement in de iconische Burj Khalifa (15386 US $ per vierkante meter). Wat deze indicatoren betreft, loopt het huidige jaar al voor op het afgelopen jaar, 2013: ter vergelijking: het duurste appartement dat in 2013 werd verkocht, was het appartement in het Fairmont The Palm-complex ter waarde van US $ 11,43 miljoen.

Volgens gegevens van makelaars en makelaars als Reidin en Propertyfinder staan Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah en Jumeirah Lake Towers nog steeds op de eerste plaats in de lijst van de top 10 van populairste gebieden van Dubai. Volgens het Reidin-portaal stegen de prijzen voor villa's in Dubai in februari met 3,28% op maandbasis en met 19,5% op jaarbasis. En volgens de voorspelling van HSBC Global Research dit jaar zouden de vastgoedprijzen in Dubai gemiddeld met nog eens 10-15% moeten stijgen. Deze cijfers geven ook de groeiende stabiliteit van de vastgoedsector aan.

VOORSPELLINGEN EN VOORUITZICHTEN

Tot op heden heeft het huidige jaar 2014 zijn hoogtepunt bereikt, dus het is nu mogelijk om met grote zekerheid te zeggen welke voorspellingen van analisten over de toekomstige onroerendgoedmarkt van Dubai en de VAE er realistisch uitzien en die enigszins overdreven bleken te zijn.

Laten we beginnen met het laatste. Ongetwijfeld zijn de angsten van veel experts over de destabilisatie van de onroerendgoedmarkt overdreven. Een te snelle groei van de huizenprijzen eind 2013 zorgde ervoor dat sommige experts nog krachtigere voorspellingen deden voor het jaar 2014, waarbij de huizenprijzen met bijna 40% werden voorspeld. Begin dit jaar kwamen meer "doorgewinterde" experts, die de inspanningen van de overheid en de verenigingen van ontwikkelaars evalueren om speculatie te beperken, echter tot de conclusie dat het onwaarschijnlijk is dat reële prijsstijgingen 10-20% overschrijden.

De meeste analisten waren het er uiteindelijk over eens dat de volgende "financiële zeepbel" dit jaar niet mag worden verwacht. Aldus zeggen de rapporten van de analytische afdeling van HSBC Bank en het adviesbureau JLL dat de groei van de kosten van residentieel onroerend goed in Dubai dit jaar 10-15% zal bedragen, en dat de winstindicatoren die dergelijk onroerend goed kan opleveren, op het niveau van 4-5% zullen blijven. Volgens JLL zal de onroerendgoedmarkt in Dubai de komende twee jaar aanvullen met 390 duizend nieuwe woningen, waardoor het bestaande volume met 9% zal toenemen. De meeste nieuwe woningen worden gebouwd in het zuiden en westen van het emiraat, in gebieden zoals Mohammed Bin Rashid City, Business Bay en Dubailand. Los daarvan moeten enkele woorden worden gezegd over huurwoningen.

Volgens het rapport van dezelfde JLL zullen de kosten voor het huren van onroerend goed in Dubai onvermijdelijk stijgen, ondanks een lichte vertraging van de prijsstijgingen dit jaar, hoogstwaarschijnlijk met ongeveer 10-20%. JLL-analisten geven een dergelijke voorspelling, ondanks het feit dat het residentieel vastgoedfonds naar verwachting met 25 duizend eenheden per jaar zal toenemen. De totale huurindex van JLL voor het eerste kwartaal van dit jaar groeide met 7% en met 23% voor het jaar. De huurindex voor appartementen groeide met 26% per jaar en de huurindex voor villa's met 12% per jaar. De huurprijzen stegen vooral in populaire huurdersgebieden als Sports City, waar de huurprijzen in de loop van het jaar met 41% stegen, International City (35%) en Discovery Gardens (33%), terwijl de huurprijzen in dergelijke gebieden zoals Downtown Dubai en Dubai Marina waren aanzienlijk lager - respectievelijk 24% en 21% voor het jaar. In het huursegment bestaat er ook een sterke neiging voor huurders om van Dubai naar andere, meer betaalbare emiraten zoals Sharjah en Ajman te verhuizen. Onlangs begonnen de huurprijzen, in verband met deze verhuizing, zelfs in emiraten als Fujairah te stijgen.

WETENSCHAP EN REALITEIT

Over voorspellingen en vooruitzichten gesproken, het is onmogelijk om het traditionele verlangen naar Dubai te negeren om de meest fantastische ideeën en plannen in realiteit om te zetten. Dus, volgens de garanties van de autoriteiten van de VAE, belooft 2014 het jaar te worden van megaprojecten in de bouw van sociale, culturele, toeristische gebieden en, belangrijker nog, infrastructuurfaciliteiten. De drie meest grootschalige infrastructuurprojecten, waarvan de oprichting en actualisering van Dubai van plan is om een budget van US $ 1,92 miljard te gebruiken, zullen de start zijn van de bouw van het Dubai Canal, de bouw van de Al Ittihad-brug en het project van het leggen van de lijnen van de Dubai-tram uiterst belangrijk voor de stad, waarvan de totale lengte wordt 14,6 kilometer. Alle drie de projecten hebben een aanzienlijke invloed op het niveau van de onroerendgoedprijzen in de gebieden waar deze projecten zullen worden uitgevoerd.

Een van de projecten die het dichtst bij science fiction staan, zal dit jaar waarschijnlijk het bouwproject zijn voor de Aladdin City in Dubai Creek, op een lengte van 450 meter. De "stad" zal bestaan uit drie bizarre torens verbonden door passages met bewegende vloeren. Het ontwerp van de torens is geïnspireerd op verhalen over Aladdin en Sinbad de matroos. Dit project als geheel zal een grote culturele en historische betekenis hebben en belooft het gezicht van Old Dubai te transformeren, een nieuw must-see object voor toeristen te worden.

Het nieuwe gebouw van de Dubai Opera met 2000 zitplaatsen in de vorm van een schip, dat zal worden gebouwd in het gelijknamige operagebied in het hart van Dubai - Dubai Downtown, zal ook verbazen over de omvang en het ontwerp. Aanzienlijke verschuivingen werden dit jaar geschetst op de door de mens gemaakte eilanden van de Wereld, op een daarvan, het eiland "Hart van Europa", het is gepland om de sfeer en zelfs het klimaat van Europese straten te recreëren. Ten slotte heeft de kosmische schaal letterlijk de meest recente spraakmakende verklaring van de autoriteiten van de VAE over plannen om een lanceerplatform te bouwen voor ruimtevaartuigen in Abu Dhabi. Dit project is gepland om gezamenlijk te worden geïmplementeerd door Virgin Galactic en Aabar Investments en voltooid in 2016. Maar met de meest gedurfde projecten, die vaak iets uit de wereld van fictie lijken te zijn, staan de autoriteiten van de VAE echter stevig op de realiteit. Dit wordt bewezen door officiële plannen voor de ontwikkeling van Dubai. Volgens hen zullen in de nabije toekomst de belangrijkste sectoren op het gebied van ontwikkelingsperspectieven de sectoren commercieel en industrieel onroerend goed zijn, waaraan de regering van Dubai haar steun zal verlenen. Bovendien is het de bedoeling om speciale aandacht te schenken aan de verbetering van de methoden om de huurmarkt te reguleren om de prijzen redelijk te houden en speculatie in de vastgoedsector te voorkomen.

EFFECTIEVE REGELGEVING

Een van de andere stappen die de Dubai-regering voornemens is te nemen met betrekking tot de onroerendgoedmarkt, is het gebruik van fiscale disciplines met betrekking tot verhuuractiviteiten, de reorganisatie van de structuur van de publieke sector en het handhaven van de schaal binnen aanvaardbare grenzen, en het verhogen van de efficiëntie van de overheidsuitgaven voor de bouw van onroerend goed. Over de activiteiten van de officiële instanties gesproken, we kunnen niet anders dan de innovaties van 2014 op het gebied van regelgevingswetgeving vermelden. De innovaties van het Dubai Land Department waren gericht op het verbeteren van de regulering van de onroerendgoedmarkt in Dubai en hadden betrekking op de unificatie van de vormen van contracten die de relatie definiëren tussen de drie partijen bij de aan- en verkooptransactie: een makelaar, een koper en een verkoper. De zogenaamde formulieren A, B en F. waren verenigd en deze innovaties zijn op 1 mei van kracht geworden.

Ontwikkelaars blijven ook niet achter bij overheidsinstanties in termen van het achtereenvolgens beperken van speculatiekansen in onroerend goed en introduceren een voor een nieuwe regels voor de doorverkoop van onafgewerkte woningen. Dus begonnen Emaar en Damac, en daarna andere ontwikkelaars, certificaten voor de wederverkoop van onroerend goed pas uit te geven na betaling van ten minste 50% van de kosten van huisvesting, en in veel gevallen wordt dit percentage veel hoger. Maar soms handelen ontwikkelaars niettemin door de aanmoedigingsmethode in de strijd tegen speculatie. Dus, onlangs bood Emaar die klanten die onmiddellijk 30% van de kosten van huisvesting betalen en het in hun bezit houden tot het einde van de bouw, het voorkeursrecht om onroerend goed van de bouwer te kopen zonder in de rij te hoeven wachten.

DUBAI EN ABU DHABI - GOEDE BUREN OF CONCURRENTEN?

Over het algemeen moet ook worden geconcludeerd dat de grote belangstelling van beleggers en consumenten voor onroerend goed overal in de VAE werd geregistreerd en herhaaldelijk werd bevestigd door de cijfers van verschillende statistieken. In het eerste kwartaal van het jaar werd een aanzienlijke stijging van de onroerendgoedmarkt waargenomen in de hoofdstad van de VAE, Abu Dhabi. Verschillende toonaangevende ontwikkelaars hebben hier een aantal spraakmakende uitspraken gedaan over het begin van de bouw van grote projecten. Dus momenteel is de hoofdstad van de VAE toonaangevend in het tempo van de bouw van commercieel onroerend goed: in de nabije toekomst zullen hier 8 nieuwe winkelcentra worden gebouwd. En het nieuwe ontwikkelingsplan van Abu Dhabi tot 2016 omvat een volledige reorganisatie van de sociale en transportinfrastructuur. De recente Cityscape Global Real Estate-tentoonstelling in de hoofdstad van de VAE trok ook een recordaantal bezoekers dat aanzienlijk groeide.

Volgens verschillende beoordelingen en rapporten is Dubai echter nog steeds het meest veelbelovende zakelijke, culturele, toeristische en financiële centrum, niet alleen in de VAE, maar in het hele Midden-Oosten. In veel opzichten wordt dit natuurlijk vergemakkelijkt door de verwachting van het houden van de internationale tentoonstelling EXPO-2020. In de eerste helft van 2014 kondigde de regering van Dubai een reeks maatregelen aan die gepland waren voor implementatie in afwachting van EXPO2020. Dit omvat de bouw van watervoorzieningsfaciliteiten, een compact ontwikkelingsplan voor het centrum van Dubai en focus op toenadering tot de hoofdstad van de VAE, Abu Dhabi.

Ook dit jaar nam Dubai de ere derde stap van het podium in de ranglijst van de snelst groeiende steden in de wereld City Momentum Index van JLL, tweede alleen naar Londen en San Francisco. We kunnen dus zeggen dat zowel Dubai als Abu Dhabi qua prestaties iets hebben om over op te scheppen, en deze goed naburige emiraten dragen alleen maar bij aan de zelfverzekerde ontwikkeling van elkaar door een bepaald deel van de aanwezige concurrentie tussen de steden.

Over het algemeen was de eerste helft van 2014 voor Dubai een andere belangrijke stap in de richting van het verwerven van de status van niet alleen de meest dynamisch ontwikkelende stad, maar ook het meest uitgebreide en gestaag groeiende belangrijke centrum in het Midden-Oosten, waar de VAE als geheel een leidende positie inneemt als de veiligste en meest een veelbelovende haven voor investeringen en bedrijven in het algemeen.

U kunt aanvullende informatie over de aankoop en het beheer van uw onroerend goed in Dubai krijgen van de specialisten van IMEX Real Estate via tel. in Moskou +7 495 5100008, gratis nummer in de VAE 800-IMEX (800-4639) of door een verzoek te sturen per e-mail [email protected]

COMPLETE COMPLEXE DIENSTEN IN DE VAE MARKT VAN DE VAE