Geplaatst door: Helena Kryukova De afgelopen jaren kan de onroerendgoedmarkt in Dubai worden vergeleken met een nieuwe auto die net van de lopende band is gestapt: de geïnspireerde eigenaars van de nieuwe supercar reed naar gevaarlijke grenzen en op een dag, in 2008-2009, verlieten ze bijna de race. Echter, vandaag is de eerste ongebreidelde ijver gekoeld, en de beweging is meer gemeten en gecontroleerd geworden. Nu loopt deze niet gehaaste vooruitgang niet langer het gevaar in te storten.
Het feit dat het "stof is neergedaald" en dat de dingen zelfs beter zijn op de markt dan kon worden verwacht, aldus de resultaten van het eerste kwartaal, voor de analyse waarvan toonaangevende analisten voldoende tijd hadden. In eerste instantie bevestigden timide beoordelingen van individuele bureaus en vervolgens overtuigende gegevens van officiële rapporten van erkende autoriteiten in de vastgoedwereld zoals CBRE en Knight Frank: we kunnen puur symbolisch spreken van een daling van de onroerendgoedprijzen in Dubai in het eerste kwartaal. Ja, de waanzinnige toename van het aantal op onroerend goed-prijskaartjes is verleden tijd, maar tegelijkertijd legde het zo'n solide basis dat zelfs rekening houdend met de correctie voor een daling van de activiteit in het algemeen, de gegevens bij het vergelijken van jaarindicatoren nog steeds in het voordeel van het lopende jaar blijken te zijn.
Waar hebben de cijfers het over?
Het CBRE-rapport werd als eerste gepubliceerd. Volgens de analyse van dit internationale analytische bedrijf daalden de prijzen in het segment van de aankoop en verkoop van onroerend goed voor de eerste drie maanden van 2015 in Dubai met 2% in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. Bovendien moet worden begrepen dat dit slechts een gemiddelde indicator is, zodat in sommige segmenten van de markt helemaal geen sprake was van een val. Maar natuurlijk had de remming van de algemene processen op de onroerendgoedmarkt in iets moeten worden uitgedrukt. Allereerst een merkbare afname van de activiteit van beleggers en consumenten. De totale waarde van het onroerend goed dat in Dubai voor het eerste kwartaal van het jaar werd verkocht, bedroeg volgens CBRE US $ 17,4 miljard, wat 20% minder is dan hetzelfde cijfer voor het eerste kwartaal van 2014. Tegelijkertijd daalde het totale aantal koop- en verkooptransacties in het eerste kwartaal met slechts 4% in vergelijking met het eerste kwartaal van 2014.
En een vrij recent, en bovendien officieel, rapport van het Dubai Land Department, zoals ze zeggen, maakte een einde aan deze kwestie door zijn gegevens te publiceren: het totale aantal onroerendgoedtransacties in de "Stad van de toekomst" voor het eerste kwartaal bedroeg hier echt US $ 17,4 miljard. CBRE-analisten werden niet aangezien voor een dollar. Maar met betrekking tot het totale aantal onroerendgoedtransacties, volgens het rapport van de onderzoeks- en ontwikkelingsafdeling op het gebied van onroerendgoedhandel bij het Dubai Land Department, voor het eerste kwartaal in het emiraat, werden in totaal 11.603 onroerendgoedtransacties geregistreerd, waarvan 8.000 in het verkoop- en aankoopsegment waarin het totale aantal transacties US $ 6,54 miljard bedroeg.
Het hypotheeksegment in het totale aantal verkooptransacties versterkte ook zijn positie aanzienlijk. Meer dan 3.000 objecten in het eerste kwartaal in Dubai werden verkocht met behulp van kredietfondsen, waarvan het totale aantal US $ 10,08 miljard bedroeg.
De officiële gegevens en de gegevens van het bedrijf CBRE werden bevestigd door een andere autoriteit van vastgoedmarktanalisten, het bedrijf Jones Lang LaSalle (JLL). De analisten van dit bureau presenteerden echter een traditioneel grondiger rapport, waaruit duidelijk werd welke gebieden op de onroerendgoedmarkt in het eerste kwartaal van het jaar het meest gevoelig waren voor vertraging. Dus, met vermelding van de CBRE-cijfers, constateerde het JLL-bureau een daling van de appartementenprijzen met 2% in Dubai en een zeer lichte daling van het segment van de villaverkoop - met 1% ten opzichte van het resultaat van vorig jaar voor dezelfde periode. En hier komen we bij een zeer interessante "vork", die in 2015 de onroerendgoedmarkt in Dubai betrad.
Dubai is een stad van contrasten
Of tenminste, het heeft alle kansen om er in de nabije toekomst een te worden, maar uitsluitend in de beste en meest gunstige zin voor alle marktdeelnemers. We hebben het over de twee meest opvallende trends van de afgelopen tijd die zich hebben voorgedaan tegen de achtergrond van stabilisatie van de onroerendgoedmarkt en de nu voor de hand liggende volwassenheid voor iedereen.
Aan de ene kant is Dubai de wereldhoofdstad van luxe, en elite onroerendgoedprijzen hier, als ze het groeitempo vertragen, zullen ze zeker niet min worden. Dat heeft ontwikkelaars in principe altijd aangespoord om bijzondere interesse te tonen in dit segment van onroerend goed. Maar tegen de achtergrond van stijgende prijzen, werd plotseling duidelijk dat de bouw van betaalbare woningen niet minder voordeel kon opleveren, vooral vanwege de uitzonderlijk hoge vraag.
Betaalbare woningen - voor Dubai is de uitdrukking vrij ongebruikelijk, gezien het imago van progressieve luxe, dat het kenmerk van de "stad van de toekomst" is geworden. Maar de realiteit in de loop van de tijd heeft aangetoond: "het beloofde land" voor velen, deze regio is in staat om veel sterkere middenklasse, hoogwaardige specialisten met een gemiddeld salaris aan te trekken dan je zou verwachten. En al deze mensen moeten ergens wonen. Tegelijkertijd kunnen niet alle, maar zelfs de meeste, de prijzen niet bijhouden in hetzelfde tempo waarmee de huurindex recent is gegroeid. Zo is betaalbare huisvesting een zeer relevante kwestie voor Dubai geworden. En de ontwikkelaars beseften dit op tijd.
Momenteel heeft het leiderschap van Dubai zelfs besloten om een aantal regelgevende maatregelen te nemen om de bouw van de juiste hoeveelheid betaalbare woningen te garanderen. Nu beveelt de regering van het emiraat ontwikkelaars aan om elk van hun projecten te begeleiden bij de bouw van betaalbare woningen, die 15-20% van de totale omvang van het project moet zijn. Hiervoor wordt grond toegewezen en worden de procedures voor het verlenen van bouwvergunningen vereenvoudigd. Tot dusverre zijn deze maatregelen adviserend van aard, maar in de toekomst kunnen deze vereisten indien nodig voor alle ontwikkelaars verplicht worden. Gezien het feit dat de materiële voordelen van ontwikkelaars en het publieke voordeel in de vorm van betaalbare woningen in Dubai alle kansen krijgen om in de nabije toekomst samen te vallen, is het mogelijk dat verplichte regulerende maatregelen niet vereist zijn.
De tweede richting, die zich recentelijk het duidelijkst heeft gemanifesteerd, is het behoud en verdere versterking van de status van Dubai als een van de luxe hoofdsteden van de wereld. Reidin, een populair onroerendgoedportaal in de VAE, heeft voor het eerste kwartaal van 2015 een nieuwe lijst samengesteld van het duurste onroerend goed dat in Dubai is verkocht. Deze rating, net als in voorgaande periodes, wordt opnieuw aangevoerd door het kunstmatige eiland The Palm Jumeirah: het duurste privébezit was het appartement dat hier in januari 2015 werd verkocht, 3aUS $ 3,51 miljoen. Ook in de "prestigieuze" lijst van het duurste Dubai onroerend goed in het eerste kwartaal van 2015 van het jaar trof 's werelds hoogste "gedraaide" Cayan-toren in de Dubai Marina-regio, waarin twee dure appartementen tegelijk werden verkocht, evenals The Address Downtown Hotel (Lake Hotel) in de binnenstad van Dubai, waar ook drie deals op topniveau werden geregistreerd verkoop van onroerend goed.
Volgens een rapport van Wealth-X en Sotheby's International Realty is de afgelopen tien jaar de aandacht van de rijkste mensen ter wereld, degenen wiens fortuin wordt geschat op meer dan BUS $ 30 MILJOEN, overgestapt van Londen, New York, Parijs en de Franse Rivièra naar Singapore, Hong Kong en vooral Dubai. Het is in dit deel van de wereld dat alle meest actieve economische en sociale processen geconcentreerd zijn, en het is hier dat de vooruitzichten voor investeringen in onroerend goed bijzonder veelbelovend lijken. Volgens analisten werden in 2014 ten minste 350 transacties voor zeer grote bedragen geregistreerd in het luxe onroerendgoedsegment van de onroerendgoedmarkt in Dubai, en de totale waarde van luxe onroerendgoedtransacties die in 2014 in Dubai werden afgesloten, bedroeg ten minste US $ 750 miljoen en deze trend heeft, zoals verwacht, alle kansen om door te zetten in de toekomst. Ondanks de vertraging in veel processen op de onroerendgoedmarkt in Dubai, namen nieuwe spraakmakende luxeprojecten van toonaangevende ontwikkelaars in Dubai helemaal niet af. De belangrijkste redenen voor de "migratie" van miljonairs uit hun huizen, blijven de politieke stabiliteit van de VAE tegen de algemene onstabiele politieke achtergrond van de regio, evenals tal van belastingvoordelen. Tegelijkertijd wordt de vergoeding voor het registreren van onroerend goed in Dubai nog steeds als een van de laagste ter wereld beschouwd.
Tekenen van volwassenheid
Hoe het ook zij, voor het segment van betaalbare woningen en voor de premium onroerendgoedmarkt is de collectieve collegiale conclusie van experts uit onroerend goed eerlijk: de onroerendgoedmarkt in Dubai heeft alle volwassenheidskenmerken verworven. Het type van de belangrijkste koper van onroerend goed in de VAE verandert, de echte eindkoper komt op de markt, en op het gebied van investeringen is er een stap verwijderd van standaard speculatieve regelingen met een snelle wederverkoop van gekochte woningen. Beleggers zijn nu meer geïnteresseerd in langetermijnrendementen. De schaal van toekomstige constructie wekt ook vertrouwen in de toekomst. Bijvoorbeeld, in de komende drie jaar is een van de industriële reuzen Nakheel van plan om bijna US $ 4 miljard, specifiek US $ 3,81 miljard, te investeren in de implementatie van nieuwe projecten in Dubai. Het grondgebied waarop de bouw van nieuwe faciliteiten gepland is, neemt bijna 85 duizend vierkante meter in beslag . En zijn directe concurrent Emaar publiceerde onlangs de ware grootte van zijn landfonds, dat ook in de komende jaren zal worden opgebouwd. Emaar bezit 235 miljoen vierkante meter grond in het emiraat.
Eén ding is dus duidelijk: de bloeitijd van de bouwsector in Dubai, waarvan we nu getuige zijn, dient alleen als springplank, een springplank voor de ontwikkeling ervan, waarvan de schaal en het tempo echt grandioos zullen zijn.
U kunt aanvullende informatie over de aankoop en het beheer van onroerend goed in Dubai krijgen van IMEXReal Estate-specialisten per telefoon, in Moskou +7 495 5100008, gratis telefoon in de VAE 800-IMEX (800-4639) of door een verzoek te sturen per e-mail [email protected] .
