Momenteel ervaart de vastgoedsector in Dubai een soort verborgen stijging. VERBORGEN - OMDAT DE BELANGRIJKSTE INDICATOREN VAN PRIJZEN EN ACTIVITEIT VAN KOPERS OP DE REAL ESTATE MARKT NOG NIET OP DE HOOGTE BLIJVEN, EN ZELFS DE VERDRUKTE DALING BLIJVEN. DEZE VERMINDERING IS ECHTER EEN BENOEMING VAN GROEI EN STABILISATIE VAN DE MARKT IN HET ALGEMEEN, BEVESTIGD DOOR DE VERHOOGDE STROOM AAN HET EMIRAAT VAN BELEGGERS UIT DE WERELD. Tekst: Helena Kryukova
Volgens het Wealth-X-rapport kan Dubai de komende jaren bovendien vele andere centra van zakelijke, culturele en sociale activiteiten in de wereld overtreffen die verleidelijk zijn in termen van investeringen in onroerend goed.
Een oase voor miljonairs
Een gezamenlijk rapport getiteld "Luxe onroerendgoedmarkt in Europa, het Midden-Oosten en Afrika 2015", onlangs gepresenteerd door de analytische bedrijven Wealth-X en Sotheby's International Realty, onthulde dat 495 mensen al hebben geïnvesteerd in Dubai onroerend goed een fortuin van US $ 30 miljoen of meer, evenals 34 miljardairs.
Deze cijfers karakteriseren de omvang van de staten van beleggers die zijn geclassificeerd als superrijk. Tegelijkertijd zijn de prijzen voor luxe onroerend goed in Dubai gemiddeld 40% lager dan in Londen - de wereldwijde 'oase' van miljardairs. Het aandeel luxe onroerend goed, met een waarde van meer dan US $ 1 miljoen, momenteel in Dubai is 8% van de totale woningvoorraad, en US $ 5,5 miljoen zijn de gemiddelde kosten van onroerend goed in dit segment van de huizenmarkt in Dubai. Tegelijkertijd zijn de gemiddelde kosten van één vierkante meter luxe onroerend goed in Dubai US $ 9000. Op dit moment is het nog steeds ongeveer 10 keer minder dan bijvoorbeeld in Monaco, de wereldhoofdstad van luxe.
Bovendien is Dubai nog aantrekkelijker voor miljonairs en miljardairs door de concentratie van vele wereldrecords belichaamd in verschillende vastgoed- en infrastructuurprojecten, waaronder 's werelds hoogste gebouw Burj Khalifa en het meest luxueuze hotel ter wereld Burj Al Arab. Dubai is ook een oase van extravagante luxe, waar bovendien de zon 300 dagen per jaar schijnt.
Hoofdstad van records
En alsof speciaal om de berekeningen van analisten door de praktijk te bevestigen, aan het einde van de zomer, aan de vooravond van het grootste evenement van de industrie, de onroerend goed tentoonstelling Cityscape Global 2015, werd een spectaculair project van het multifunctionele complex Meydan One gepresenteerd aan het publiek in Dubai. De heerser van Dubai, Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, nam deel aan de lancering van de bouw van dit megaschaalproject. Het project is de afgelopen maanden een grote sensatie geworden in de vastgoedwereld van Dubai: het volstaat om te zeggen dat het verschillende nieuwe wereldrecords tegelijk zal verenigen - hier zal het hoogste woongebouw ter wereld worden gevestigd The One, het hoogste observatiedek en de langste kunstmatige skipiste , en de nieuwe grootste dansende fontein. 665 meter boven de grond - op deze hoogte wordt 's werelds hoogste observatiedek met een 360 graden uitzicht, 3 miljoen en 670 duizend vierkante meter - dit is de totale oppervlakte van het nieuwe complex als geheel, 1,2 kilometer - zoals de lengte van de kunstmatige skipiste, 60 van duizenden gasten - het centrale plein in het complex biedt plaats aan zoveel, 150 bij 80 meter - dit zijn de afmetingen van het schuifdak dat over het complex zal worden gebouwd om het in de koelere maanden van het jaar te openen. Over het algemeen werd na de presentatie van Meydan One meteen duidelijk dat ontwikkelaars in Dubai, als ze dit project kunnen overtreffen, niet snel zullen zijn.
Niemand wordt echter verrast door een dergelijke innovatie tegen de achtergrond van andere, even extravagante projecten, zoals de onderwater- en drijvende villa's van The Floating Seahorse op de kunstmatige eilanden van de wereld, een onderwatercapsulehotel en andere futuristische nieuwigheden gepresenteerd op de Cityscape Global-tentoonstelling, die werd gehouden in Dubai in september. Deze 14e onroerendgoedtentoonstelling is de grootste geworden in al zijn jaren: meer dan 300 bedrijven uit verschillende landen namen deel aan het evenement en het gebied en het aantal paviljoens werd met meer dan 30% verhoogd. Twee nieuwe tentoonstellingshallen werden toegevoegd aan de hoofdzaal. Sinds 2013 is het aantal zalen op de tentoonstelling dus gegroeid met 4 nieuwe paviljoens, wat in het algemeen meer dan 40 duizend meter extra ruimte is.
Onder de reuzen van de Dubai-vastgoedmarkt waren in Cityscape Global 2015 opnieuw grote Dubai-bedrijven te vinden zoals Emaar, Dubai Properties, Dubai World Central, Meydan, Meraas en Nakheel, evenals DMCC, Majid Al Futtaim en Al Barari. Bezoekers kiezen voor de tentoonstelling Cityscape Global was echt iets. De succesbeoordeling van Dubai-ontwikkelaars, samengesteld door Standard & Poor's, toonde aan dat de verwachte daling van de onroerendgoedprijzen in Dubai in de tweede helft van 2015 waarschijnlijk geen negatieve invloed zal hebben op hun prestaties en economische prestaties. Verwacht wordt dat de prijzen voor woningen in Dubai zelfs voor het einde van het jaar kunnen dalen, maar vandaag hebben alle toonaangevende ontwikkelaars van het emiraat voor zichzelf een betrouwbare "achterzijde" gecreëerd.
Volgens analisten zal het huidige jaar in Dubai een van de meest 'vruchtbare' zijn voor onroerendgoedprojecten in verschillende categorieën. Volgens Reidin zal de onroerendgoedmarkt in Dubai in 2015 aanvullen met 20.170 nieuwe woningen, hoewel het gemiddelde jaarcijfer voor dit bedrag de afgelopen drie jaar meestal 11.600 is geweest. Dankzij de overvloed aan nieuwe aanbiedingen en nieuwe off-plan onroerendgoedverkoopprogramma's kunnen ontwikkelaars dergelijke woningen verkopen op 20% goedkoper dan secundair onroerend goed, dat op zijn beurt de eigenaren van secundaire woningen ook heeft gedwongen om de prijzen te verlagen - met gemiddeld 15%. De indicatoren van de eerste helft van het jaar in de rapporten van analisten getuigden hiervan en nog veel meer.
De eerste helft van 2015: resultaten en vooruitzichten
Voor de eerste helft van 2015 bedroeg het totale bedrag aan onroerendgoedtransacties dat in het emiraat werd afgesloten, US $ 17,4 miljard. Ongeveer tweederde van de onroerendgoedtransacties in Dubai werd afgesloten met behulp van door banken verstrekte middelen, wat ook een criterium is voor de gezonde werking van het systeem, aldus de statistieken. Terugkomend op de kwestie van 'productiviteit' op de markt, zijn niet alle analisten dezelfde mening toegedaan over de invloed van deze factor. Cluttons-analisten geven bijvoorbeeld toe dat 40.120 nieuwe eigenschappen die Dubai-ontwikkelaars sinds begin 2015 hebben gepresenteerd, de markt uitsluitend op de lange termijn kunnen veranderen. Het zal nog minstens 10 jaar duren om al deze huizen te bouwen, en als de bevolking van Dubai in die periode groeit, zal de vraag dienovereenkomstig altijd bijna gelijk zijn aan het aanbod.
Betaalbare huisvesting
Een ander belangrijk punt dat alle analisten in hun rapporten voor de eerste helft van het jaar hebben opgemerkt, is de kwestie van de beschikbaarheid van nieuw onroerend goed, aangezien het leeuwendeel in dit specifieke segment valt. De gebieden waarin deze betaalbare woningen worden gebouwd, bevinden zich voornamelijk in de periferie van Dubai. Dit zijn locaties zoals Dubai Silicon Oasis, Dubai World Central, IMPZ, enz. De prijzen zijn hier voor kopers met een gemiddeld inkomen en, nog belangrijker, voor echte eindafnemers. Het belangrijkste dat in de eerste zes maanden van 2015 gebeurde, is dat de ontwikkelaars hun focus verlegden van vrij smalle segmenten van elite-woningen en winkelvastgoed naar andere segmenten van de onroerendgoedmarkt die ondersteuning nodig hebben, met name betaalbare woningen. En in deze zin is het belangrijk te begrijpen dat onroerend goed in Dubai tegenwoordig een van de meest relevante "anti-crisis" opties is voor het plaatsen van gratis fondsen voor beleggers over de hele wereld, en met name uit landen waar lokale valuta's onderhevig zijn aan aanzienlijke schommelingen in de wisselkoers. Bovendien wordt het kopen van een off-plan woning in Dubai eenvoudiger en winstgevender: het is nu mogelijk, na slechts 5% te hebben betaald als entree en 70% na voltooiing van de bouw, om eigenaar te worden van hoogwaardige woningen in een gebied met ontwikkelde infrastructuur.
Het is daarom niet verwonderlijk dat de cijfers van het rapport Land Department wijzen op een hoog niveau van vertrouwen van zowel buitenlandse als regionale en lokale investeerders in de woningmarkt in Dubai: 19.848 investeerders van 142 verschillende nationaliteiten hebben de afgelopen zes maanden USD 14,4 miljard in onroerend goed geïnvesteerd.
Het positieve karakter van de vooruitzichten voor verdere marktontwikkeling wordt ook bevestigd door een onderzoek van de London Business School. Volgens dit onderzoek zal 47% van de ondervraagde zakenmensen hun plannen om te investeren in onroerend goed in Dubai niet wijzigen en 84% van de 200 respondenten hebben er vertrouwen in dat Dubai in de nabije toekomst geen ernstige achteruitgang van ontwikkeling en dalende prijzen zal ondergaan.
Gunstige marktparadoxen
De volatiliteit en ongelijkheid van gemiddelde prijsindicatoren in de segmenten verkoop en verhuur van onroerend goed in Dubai zijn de afgelopen tijd ook een van de meest kenmerkende tekenen van de markt geweest, waardoor vaak paradoxen werden gecreëerd die gunstig zijn voor kopers. En als in het algemeen de prijzen in het verkoopsegment volgens Bayut met 5-10% daalden en in het huursegment - met 5-6% per jaar, steeg de huurprijs in sommige gebieden daarentegen met half 13% over een periode van zes maanden. En dat allemaal dankzij de uitbreiding van de markt zelf. Zo ontstaat een gunstige paradox, in de eerste plaats voor kopers van onroerend goed: hoe meer de kosten van huisvesting en de huur ervan dalen, hoe meer ontwikkelaars en verhuurders zich richten op betaalbare woningen, en betaalbare woningen creëert een grotere vraag ernaar, wat op zijn beurt weer leidt tot stijgende prijzen in het huursegment. Hier is een voorbeeld van een dergelijke paradox: volgens Tasweek hebben de Dubai Silicon Oasis en Discovery Gardens districten de tweede en derde plaats in de ranglijst van het meest betaalbare onroerend goed te huur in Dubai.
Maar tegelijkertijd, volgens Bauyt, werd in dezelfde gebieden de afgelopen zes maanden de belangrijkste stijging van de huurprijzen genoteerd - met 13%. En andere analisten, waaronder Knight Frank, Asteco, Bayut en de Dubizzle-portal, constateerden een daling van de prijzen voor de verkoop en verhuur van premiumwoningen in de afgelopen zes maanden in Dubai.
De meest opvallende daling was in de meest populaire wijk van Dubai Marina, waar de prijzen voor elite dure woningen in drie maanden met 18% daalden, volgens de portal Dubizzle. De prijsdaling voor luxe woningen was echter even ongelijk als schommelingen in het prijsniveau voor verschillende segmenten van de vastgoedmarkt in Dubai als geheel. Studio's werden goedkoper in sommige gebieden, terwijl in andere, integendeel, grote appartementen met drie of meer slaapkamers.
De huizenprijzen in Dubai die blijven dalen, waren dus aanvankelijk te hoog, en de markt past zich eenvoudig aan, maar volgens de wiskundige berekening van het IMF is het kopen van een appartement in Dubai nu echt winstgevender dan huren. Volgens experts en volgens de theorie van 'veroudering' heeft de Dubai-onroerendgoedmarkt de afgelopen twee jaar in het algemeen een soort mini-ontwikkelingscyclus doorlopen vanaf de piek van 2014 tot prijsstabilisatie. En als de volgende fase van zijn ontwikkeling beleggers niet zo snel winst kan bieden als de "pioniers" van de markt bij het aanbreken van de dag hebben geprofiteerd, dan kan het in elk geval zeker alle voordelen van stabiliteit en echte volwassenheid bieden.
Neem voor meer informatie over het kopen en beheren van onroerend goed in Dubai contact op met IMEX Real Estate op tel. in Moskou +7 495 5100008, gratis nummer in de VAE 800-IMEX (800-4639) of door een verzoek te sturen per e-mail info @ IMEXre.com.
