Tekst: Helena Kryukova WANNEER WE DE STAD VAN DE TOEKOMST INTRODUEREN, KOMT HET EERSTE NUMA DUBAI. DEZELFDE ZORGEN EN DE EMIRAATE MARKT VOOR ONROERENDE GOEDEREN: OVERWINNENDE MOEILIJKHEDEN, HET Keerde TERUG NAAR DE TOEKOMST VAN ZEKERE ONTWIKKELING, NIEUWE FANTASTISCHE PROJECTEN EN SNELLE GROEI VAN INVESTERINGEN IN INVESTERINGEN.
Dubai heeft regelmatig leidende posities in de ratings van prioriteitsinvesteringen in onroerendgoedbeleggingen: in de Savills-rating nam het emiraat de tweede plaats in de wereld in termen van aantrekkelijkheid voor woninginvesteringen, en de Knight Frank-rating voorspelt volledig dat Dubai deze indicator binnenkort voor zal zijn op Londen. wereldhoofdstad van investeringen.
Vraag en aanbod - op de weegschaal
De keuze van investeerders is niet verwonderlijk, want naast de belangrijkste factoren, zoals een hoog rendement op activa, de veiligheid van investeringen en het rendement van hun investering, verschijnt het emiraat ook constant in de lijsten met steden met de meest ongewone, interessante en belangrijke vastgoedprojecten, zoals het Dubai South aerotropol-project ( voorheen Dubai World Central), door Knight Frank-experts genoemd als een van de vijf belangrijkste stedelijke ontwikkelingsprojecten ter wereld voor investeringen in onroerend goed.
En natuurlijk ook MBR City - District One met zijn zeven kilometer kunstmatige meren Crystal Lagoons en 's werelds grootste kunstmatige strand, Aladdin City complex in het hart van Dubai Creek, geïnspireerd door de traditionele Arabische cultuur, drie themaparken onder de algemene naam Dubai Parks and Resorts , het Bluewater Island kunstmatige eilandontwikkelingsproject met het hoogste reuzenrad ter wereld, Dubai Eye, het grootschalige Dubai Creek Harbor-complex, het gigantische Dubai Frame en het eilandontwikkelingsproject Deira Islands. En dit is slechts een deel van die geweldige projecten die aan de vooravond van EXPO 2020 in Dubai zullen verschijnen.
Maar deze wervelwind van nieuwe projecten, die Dubai zo snel veroverde, kon niet veel schaamte veroorzaken bij veel analisten die gewend zijn om valkuilen in alles te zien, vooral in combinatie met een daling van de activiteit op de onroerendgoedmarkt en een zichtbare prijsverlaging. Laten we proberen dit algemene beeld van een fantastische toekomst te verduidelijken.
Het belangrijkste struikelblok bij verschillende pogingen om een zo duidelijk mogelijke voorspelling te geven voor de toekomstige ontwikkeling van de woningmarkt in Dubai, was het werkelijke aantal objecten dat klaar was om in de nabije toekomst de markt te betreden. Aan het begin van het jaar was de reikwijdte van analisten in dit opzicht vrij groot: zonder schaamte verklaarden ze dat 30.000 woningen al heel goed de markt konden aanvullen in 2015. Toen werden de voorspellingen iets bescheidener: iemand beloofde 25.000 nieuwe objecten in 2015, anderen namen een langer tijdsbestek om niet vast te staan aan de huidige stand van zaken en noemden de cijfers van 70.000 objecten tot 2018, of omgekeerd, smaller - 6000 objecten voor de tweede helft van 2015.
Dit alles kon niet anders dan verwarring bij beleggers veroorzaken en enkele potentiële kopers in verwarring brengen, waarna de grote marktspelers zelf, waaronder toonaangevende ontwikkelaars zoals DAMAC en Union Properties, verklaarden dat vraag en aanbod nog steeds in evenwicht waren, maar met een neiging tot overheersing van de vraag.
Later werden officiële statistieken aan deze verklaringen toegevoegd: ondanks de beloofde 25.000 nieuwe woningen, zullen in 2015 niet meer dan 10.000 woningen in gebruik worden genomen, omdat de ontwikkelaars zelf de impact van de aanbodfactor op de algemene toestand van de markt begrijpen en er niet naar streven glut, waardoor de ingebruikname van nieuwe installaties wordt belemmerd. Volgens het Dubai Statistics Centre zal de bevolkingsgroei van Dubai de komende jaren 5-7% per jaar bedragen en zullen de woningen met 2,2% per jaar toenemen, dus het evenwicht tussen vraag en aanbod zal de komende jaren de overhand hebben.
Het feit dat de vraag naar woningen in Dubai, en nu, en in de toekomst het aanbod aanzienlijk zal overtreffen, spreken analisten en marktpartijen unaniem. Dat zeggen het hoofd van Union Properties Khalid Bin Kalban, het hoofd van DAMAC Zayed ElChaar, evenals analisten van Land Sterling en Bayut. En ten slotte werd het laatste punt in deze geschillen bepaald door het recente officiële rapport van het Dubai Land Department, waarin staat dat het emiraat in slechts negen maanden van 2015 33.907 onroerendgoedtransacties heeft afgesloten, wat wijst op een gestage toename van de interesse van kopers in de markt.
Voor de persoonlijke fondsen van kopers in deze periode werd onroerend goed verkocht voor een bedrag van US $ 21,24 miljard en voor krediet - voor een bedrag van US $ 25,59 miljard. Het is dus ook duidelijk dat de populariteit van woninghypotheken in Dubai elk jaar groeit.
Nieuwe stijging - in zes maanden
In de afgelopen twee jaar is de totale waarde van het onroerend goed dat in Dubai wordt verkocht voor elk volgend kwartaal gestaag gegroeid, op basis waarvan kan worden geconcludeerd dat de lokale vastgoedmarkt zich gestaag en gestaag ontwikkelt, zei het hoofd van het Land Department, Sultan Butti Bin Majren. Er moet echter worden opgemerkt dat hoe dichter het einde van het jaar is, des te zekerder de voorspellingen van analisten en marktdeelnemers zijn over de op handen zijnde (misschien al in het midden van volgende, 2016) Dubai vastgoedmarkt terugkeer naar zijn vorige groei-indicatoren.
Tegenwoordig zijn deze meer recent voorzichtige en timide veronderstellingen omgezet in zelfverzekerde stellingen, ondersteund door feiten. De reden voor de triomfantelijke terugkeer van de markt naar zijn vorige posities zal de intensivering van processen in de economie van de regio zijn vanwege de status van een stabiele baai in de rusteloze omgeving van andere landen in het Midden-Oosten, evenals de oriëntatie op 2020, wanneer de Wereldtentoonstelling zal worden gehouden in Dubai.
Een andere belangrijke factor die buiten de vastgoedsector valt, maar desalniettemin een aanzienlijke invloed zal hebben op de verdere ontwikkeling ervan, is de recente opheffing van economische sancties uit Iran, die de VAE belooft en in het bijzonder Dubai een krachtige aanvullende financiële stimulans om uit te breiden als minimaal US $ 13 miljard aan jaarlijkse handelswinst. Volgens schattingen van het IMF zal de jaarlijkse toename van het BBP in de Verenigde Arabische Emiraten alleen als gevolg van het opheffen van sancties tegen Iran ten minste 1% bedragen, plus een jaarlijkse groei van 3% in de komende drie jaar.
Focus ligt op de huurmarkt
Een andere sector van de vastgoedsector, die meer aandacht van analisten en beleggers trekt, is in de afgelopen zes maanden de huurmarkt voor woningen in Dubai geworden. Op dit gebied wordt, net als in voorgaande maanden, een verhoogde volatiliteit waargenomen, maar één ding is zeker: de groei van de winst uit investeringen in onroerend goed in Dubai zet door. Volgens de huisprijsindices van Phidar Advisory zijn de rendementen in het Dubai-appartementensegment de afgelopen drie maanden gestegen tot een recordhoogte van 7,5%, terwijl het villa-rendement is gestegen tot 4,8% samen met lagere prijzen in de verkoopsector en aanhoudende of stijgende prijzen in het verhuursegment.
Het feit dat de groeiende huurinkomsten, in combinatie met de status van een veilige haven die inherent is aan Dubai, een nogal optimistische toekomst vormen voor de vastgoedbouwsector, wordt ook aangegeven in het laatste rapport van het internationale ratingbureau Moody's en in een analytisch rapport van Financial Times, wiens experts loyaal werden genoemd buitenlandse investeringswetgeving en transparantie van wettelijke normen, dat wil zeggen veiligheid en comfort, behoren tot de twee belangrijkste factoren voor de verdere ontwikkeling van de huizenmarkt in Dubai i.
Volgens een ander adviesbureau, Land Sterling, stegen de kosten voor het huren van studio-appartementen in betaalbare delen van Dubai alleen al in het derde kwartaal van het jaar met 13%. Tegelijkertijd is de stijging van de huurprijs van woningen met een groter gebied omgekeerd evenredig met de grootte van villa's en appartementen: appartementen met één slaapkamer zijn in prijs met gemiddeld 5-12% per kwartaal gestegen, afhankelijk van het gebied, en elite-woningen zijn daarentegen goedkoper geworden voor huurders. Op het hoogtepunt van populariteit onder investeerders en huurders - goedkope appartementen van een klein gebied in de ontwikkelde gebieden van Dubai. Volgens Propertyfinder vallen de meest gewilde huurders in Dubai in de prijsklasse van US $ 13.500 tot 40.000 per jaar.
Dubai blijft dus een van de duurste steden ter wereld om te huren. Dit werd bevestigd door een recente UBS-ratingstudie getiteld Prijzen en inkomsten.
Dubai slaagde er echter in om in de top vier van steden te komen met de hoogste huurprijzen, voornamelijk vanwege de topsector onroerend goed, terwijl recentelijk zowel de overheid als de ontwikkelaars zich hebben gericht op de andere kant van het spectrum - de betaalbare woningbouwsector.
Deze trend, die zich in de eerste helft van het jaar heeft gevormd, zet zich nog steeds voort. Volgens de JLL-definitie wordt betaalbaar voor Dubai beschouwd als onroerend goed met een gemiddelde waarde van US $ 215.000 in het verkoopsegment en ongeveer US $ 19.000 per jaar in het huursegment. Het is dit type woningen in Dubai dat momenteel het meest ontbreekt, omdat ten minste 40% van de totale bevolking, of 820.000 huishoudens, potentiële kopers en huurders van dergelijk onroerend goed zijn, zegt het JLL-rapport.
Nieuwe investeringsmogelijkheden zullen een volledig nieuw type investeerders naar Dubai aantrekken die geïnteresseerd zijn in de categorie goedkoop onroerend goed, en dankzij hen verwacht Dubai volgens analisten van Knight Frank in de komende zeven jaar een stabiele en zelfverzekerde ontwikkeling van de woningsector.
Neem voor meer informatie over het kopen en beheren van onroerend goed in Dubai contact op met IMEX Real Estate op tel. in Moskou +7 495 5100008, gratis nummer in de VAE 800-IMEX (800-4639) of door een verzoek te sturen per e-mail [email protected].
