Dubai is een stad van bezoekers. Meer dan 90% van de bijna twee miljoen inwoners van de metropool zijn expats. Slechts weinigen kunnen het zich veroorloven om hun eigen woning te kopen, maar iedereen moet ergens wonen, werken en ontspannen. En daarom is de huurmarkt erg ontwikkeld. Dit maakt op zijn beurt onroerend goed in Dubai aantrekkelijk qua investeringen.
Geen geheim 
dat velen Dubai onroerend goed al hebben of gaan verwerven, precies om huurinkomsten te behalen, die twee tot drie keer hoger zijn dan in ontwikkelde markten. In dit verband stellen beleggers vragen over het huren van onroerend goed in Dubai. In dit artikel hebben we met de hulp van specialisten van IMEX Real Estate in Dubai geprobeerd de antwoorden op de belangrijkste en meest gestelde vragen samen te vatten.
Kan een eigenaar in Dubai het verhuren?
De relaties tussen verhuurders en huurders in Dubai zijn gereguleerd door wet nr. 26 van 2007, evenals de wijzigingen ervan. Volgens de huidige wetgeving heeft elke eigenaar van onroerend goed op het grondgebied van het Dubai Emiraat het recht om zijn eigendom te leasen voor een periode van ten minste 1 (een) jaar. In het geval van huur voor een periode van minder dan een jaar, wordt een dergelijke huur beschouwd als kortlopend en vereist de eigenaar de juiste licentie (voor de activiteiten van een hotel of hotelappartementen). In dit geval wenden de eigenaars zich meestal tot een vergunninghoudende beheermaatschappij, die ze hun eigendom overdragen aan het management, en die al onroerend goed voor eigen rekening verhuurt.
Welke huurinkomsten kan een eigenaar in Dubai verwachten?
Als we het hebben over de gemiddelde marktindicatoren van het huidige rendement op investeringen in onroerend goed, dan is voor huisvesting in Dubai vandaag de indicator van de netto huurinkomsten (dat wil zeggen inkomsten minus de kosten van het onderhoud van onroerend goed) gemiddeld 5-10% per jaar. De spreiding in winstgevendheid is te wijten aan verschillen in de soorten en categorieën onroerend goed, de locatie en de kosten van diensten. Tegelijkertijd geeft duurder exclusief onroerend goed in de regel een lager rendement in de vorm van huurinkomsten dan massale huisvesting in betaalbare projecten.
Wat de kantoorvastgoedmarkt betreft, zijn dergelijke investeringen tegenwoordig minder aantrekkelijk in termen van huurinkomsten dan de aankoop van woningen. Leasing van winkelruimte (dit omvat niet alleen winkels, maar ook servicepunten, cafés, restaurants, enz.) Kan potentieel hogere inkomsten genereren (tot 15% per jaar), dit is echter afhankelijk van de parameters van het onroerend goed zelf en van externe factoren.
Zijn er beperkingen op de huurkosten in Dubai?
Door een onroerend goed lease-overeenkomst te sluiten, hebben de partijen bij de transactie het recht om voorwaarden overeen te komen die niet in tegenspraak zijn met de huidige wetgeving. Er zijn geen directe beperkingen op de huurprijs, zoals aangegeven in het contract tussen de verhuurder en de huurder. Er zijn echter wettelijk vastgestelde beperkingen voor het verhogen van de huurkosten bij het verlengen van een contract voor de volgende termijn.
Dus, bijvoorbeeld, voor residentieel onroerend goed, is er een regel volgens welke de verhuurder niet het recht heeft om de huur te verhogen als er minder dan twee jaar zijn verstreken sinds de sluiting van het oorspronkelijke contract.
Bovendien moet de verhuurder bij het herzien van huurcontracten zich laten leiden door de index van de Dubai Real Estate Regulatory Authority (RERA), die de gemiddelde huurprijzen voor verschillende soorten woningen weergeeft, afhankelijk van het gebied.
Wat zijn de vereisten voor huurders in Dubai?
Een huurder van onroerend goed in Dubai (als we het niet hebben over huurwoningen voor de korte termijn) kan alleen een natuurlijke of rechtspersoon zijn met de status van ingezetene in de Verenigde Arabische Emiraten. Dat wil zeggen, een huurovereenkomst kan alleen worden gesloten met een burger van de VAE of een land dat lid is van de Samenwerkingsraad van de Arabische Staten van de Perzische Golf, of met een expat met een ingezeten visum van de VAE.
Dienovereenkomstig is de huurder een juridische entiteit, moet de juiste registratie in de VAE hebben. Dit kan een lokale organisatie zijn, een bedrijf dat is geregistreerd in een vrije economische zone of een filiaal (vertegenwoordigingskantoor) van een buitenlands bedrijf.
Moet u een huurcontract voor onroerend goed in Dubai registreren en wie is erbij betrokken?
In overeenstemming met de wetten van het Emiraat Dubai, moeten alle huurcontracten voor onroerend goed op zijn grondgebied correct worden geregistreerd. De registratie van huurcontracten wordt afgehandeld door de Dubai Real Estate Regulatory Authority (RERA). Speciaal voor deze doeleinden creëerde het bureau het Ejari-systeem, waarmee contracten via internet kunnen worden geregistreerd. Online registratie op de Ejari-website is eenvoudig, vereist minimale technische kennis en omvat de introductie van alleen basisinformatie over het leasecontract, waaronder:
informatie over het onroerend goed en deelnemers aan de transactie, evenals de voorwaarden van het contract. Elk geregistreerd contract krijgt een unieke streepjescode voor de geldigheidsduur. Registratie is gratis en zowel de verhuurder als de huurder kunnen een huurcontract registreren. Tot dusverre is de aansprakelijkheid vastgesteld voor het niet-naleven van het vereiste van verplichte registratie, maar volgens de bepalingen van de wet wordt aan alle deelnemers aan niet-geregistreerde transacties automatisch het recht ontnomen om zich tot gerechtelijke en overheidsinstanties te wenden ter bescherming van hun belangen.
Betaalt de verhuurder belastingen op huurinkomsten in Dubai?
Er zijn geen onroerendgoed- en inkomstenbelasting in de Verenigde Arabische Emiraten. Daarom heeft het bezit van onroerend goed in Dubai, evenals de ontvangst van inkomsten uit bijvoorbeeld de verhuur, geen fiscale gevolgen voor de eigenaar binnen het rechtsgebied van de VAE. Het moet echter duidelijk zijn dat de eigenaar van het onroerend goed verantwoordelijk is voor het juiste onderhoud en de kosten van het onderhoud (onderhoudskosten) moet betalen, vastgesteld door de beheermaatschappij. In de regel worden dergelijke betalingen jaarlijks een jaar van tevoren in rekening gebracht en voor Dubai bedragen ze, afhankelijk van het project, ergens tussen de 20 en 80 dollar per vierkante meter. m per jaar.
Hoe is de verhuur van onroerend goed in Dubai?
In de meest algemene termen is de procedure voor het huren van onroerend goed in Dubai in de meeste gevallen als volgt:
1. De verhuurder zelf, of met behulp van een makelaarskantoor, zoekt een huurder.
2. Wanneer de huurder wordt gevonden, ondertekent de verhuurder een huurovereenkomst met hem, waarin alle parameters van de transactie zijn weergegeven, met name:
- huurprijs en betalingsvoorwaarden,
- huurperiode en verlengingsvoorwaarden,
- extra kosten in verband met de exploitatie van het onroerend goed en de verdeling ervan tussen de partijen,
- verantwoordelijkheid van de partijen in geval van niet-naleving van de contractvoorwaarden.
3. Bij het ondertekenen van het contract betaalt de huurder de huur voor het jaar (meestal per cheque), evenals een borg (meestal 5% van de jaarlijkse huur).
4. Na betaling van de huurder, geeft de verhuurder hem de sleutels, sleutelhangers, toegangskaarten, enz., Die nodig zijn voor onbelemmerde toegang tot het gehuurde gebouw en de bijbehorende infrastructuur (zwembad, gym, enz.), Evenals kopieën van documenten ( certificaat van eigendom, paspoort van de eigenaar, enz.) vereist door de huurder om water, elektriciteit, airconditioning, telefoon, internet, enz. aan te sluiten
Hoe wordt de verhuur van onroerend goed in Dubai uitgevoerd?
Op de huurmarkt in Dubai en in de rest van de VAE is het gebruikelijk om de huur een jaar vooruit te betalen. In de regel worden alle betalingen gedaan met bankcheques. Afhankelijk van de contractvoorwaarden, wordt het jaarlijkse huurbedrag betaald door een of meer cheques. In het laatste geval worden cheques gedateerd op toekomstige datums. Als het aantal cheques bijvoorbeeld 4 is, komen de datums van de cheques elk kwartaal overeen met datums in de toekomst, en als het aantal cheques 12 is, worden ze met tussenpozen van een maand gedateerd. Dienovereenkomstig kan de verhuurder op de datum die op de cheque staat aangegeven, deze aan de bank voorleggen en geld ontvangen van de rekening van de huurder. De uitgifte van onbeveiligde cheques in de VAE is een misdrijf, dus betalen met cheques, hoewel het geen 100% huurgarantie geeft, is een redelijk betrouwbare en gemakkelijke manier om betalingen te doen.
Kan een verhuurder die geen inwoner van de VAE is, geld per cheque ontvangen?
Er moet aan worden herinnerd dat de periode gedurende welke een cheque voor betaling kan worden gepresenteerd 6 maanden is, waarna deze "doorbrandt". Als de cheque op naam van een persoon is geschreven en er alleen op de bankrekening van de ontvanger geen markering staat, kan de persoon die op de cheque wordt vermeld, ongeacht de aanwezigheid van een ingezeten visum, contant geld ontvangen bij elk filiaal van de bank die de rekening heeft uitgegeven. Anders, of als de cheque op naam van het bedrijf wordt geschreven, kan het geld alleen op een bankrekening worden ontvangen en moet de rekening worden geopend bij een van de banken in de VAE. Ingezeten status is ook niet vereist.
Een aantal banken in de VAE opent gemakkelijk rekeningen voor niet-ingezetenen (inclusief buitenlandse bedrijven). De procedure voor het openen van een bankrekening duurt minder dan een uur en de minimale vereisten voor het storten van geld op een rekening om deze te openen zijn momenteel 10.000 UAE dirhams (ongeveer US $ 2750).
Als de vermelde huuropties niet geschikt zijn voor de verhuurder, kan hij een overeenkomst sluiten met de makelaar waarmee de huur is gemaakt. Vervolgens kunnen de cheques worden uitgegeven op naam van het bureau en nadat het geld van hen heeft ontvangen, draagt het bureau deze over (of maakt ze contant over) aan de verhuurder. Het belangrijkste in dit geval is om de kwestie van het kiezen van een partnerbedrijf competent te benaderen.
Wie betaalt een commissie aan een makelaarskantoor?
Wanneer de tussenpersoon bij de transactie een makelaarskantoor is, krijgt hij een commissie. Volgens de bestaande praktijk betaalt de huurder de commissie aan de makelaar. Meestal is dit 5% van het jaarlijkse huurbedrag. Agency-services eindigen na het ondertekenen van een huurovereenkomst. Als de verhuurder aanvullende bureauservices nodig heeft (die zijn belangen in de VAE vertegenwoordigen tijdens de leaseperiode, betalingen van de huurder accepteren, onderhoudskosten voor onroerend goed betalen, enz.), Wordt hierover bovendien onderhandeld.
Wie betaalt de exploitatie en het onderhoud van het gehuurde?
De huurder en de verhuurder kunnen eventuele huurvoorwaarden overeenkomen, maar in de regel is de verhuurder verantwoordelijk voor het betalen van de onderhoudskosten (onderhoudskosten) en revisie van de woning. Alle lopende kosten in verband met de exploitatie van het gehuurde object, zoals: betaling van water, elektriciteit, airconditioning, telefoon, internetverbinding, enz., Evenals lopende reparatie van onroerend goed, zijn voor rekening van de huurder. Bovendien verbindt de huurder nutsbedrijven van de respectieve leveranciers onafhankelijk en in eigen naam. De huurder betaalt ook voor de zogenaamde "Huisvestingskosten" (huisvestingskosten), wat een gemeentelijke vergoeding is van 5% van de jaarlijkse huur. De vergoeding wordt door de Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) het hele jaar door in gelijke termijnen in rekening gebracht, samen met betalingen voor elektriciteit en water. Als de vastgoedeenheid niet is aangesloten op water en elektriciteit (d.w.z. niet bevolkt is), wordt de woonbelasting niet in rekening gebracht. Ondanks het feit dat de woonbelasting lang geleden werd ingevoerd, is deze tot nu toe niet universeel geheven en is deze nog steeds niet in veel DEWA-rekeningen opgenomen.
Is het mogelijk om zonder agenten onroerend goed in Dubai te verhuren? 
Bijna geen onroerendgoedtransactie, inclusief de lease, kan zonder de deelname van agenten in Dubai, zoals inderdaad in de rest van de wereld. Het is bij makelaars, meestal zijn klanten die onroerend goed willen huren, huren, kopen of verkopen van toepassing. Werkend op de markt, beschikken agenten als geen ander over informatie over wie, wat en hoeveel ze willen huren, huren, verkopen of kopen. Verre van alle professionele marktdeelnemers zijn echter naar behoren geregistreerd en opereren legaal.
Wat zijn de vereisten voor makelaars in Dubai?
Allereerst moet worden bedacht dat, overeenkomstig het besluit van de voorzitter van het Dubai Land Department nr. 85 van 2006, alle makelaars die in Dubai actief zijn, een vergunning voor dit soort activiteiten moeten hebben en moeten zijn geregistreerd in een speciaal register van de Market Regulatory Authority Dubai onroerend goed (RERA). Aangezien bedrijfsentiteiten in de VAE geen universele rechtsbevoegdheid hebben, moet het toegestane type activiteit duidelijk in de licentie worden vermeld. Voor bemiddeling bij leasing moet deze activiteit bijvoorbeeld rechtstreeks in de licentie worden vermeld. Tegelijkertijd moeten alle agenten van het bedrijf een passende training volgen en persoonlijke makelaarskaarten met een individueel nummer ontvangen. Dergelijke maatregelen zijn primair gericht op de bescherming van de rechten en belangen van klanten en zijn bedoeld om de mogelijkheid van fraude door agenten te minimaliseren. PR
U kunt aanvullende informatie krijgen van de specialisten van IMEX Real Estate via tel. in Moskou +7 495 9842053, gratis nummer in de VAE 800-IMEX (800-4639) of door een verzoek te sturen per e-mail [email protected]
