ONROEREND GOED KOPEN IN DUBAI: STAPSGEWIJZE INSTRUCTIES

WIJ BLIJVEN EEN CYCLUS MET ARTIKELEN AAN DE AANKOOP VAN ONROEREND GOED IN DUBAI. GEEFT GEEN GEHEIM DAT DE GEWONE KOPER GEEN GEMAKKELIJKE RICHTING HEEFT BIJ HET BESTELLEN VAN PROCEDURELE MOMENTEN. SAMENVATTING, DE PRIJS VAN DE VRAAG IS VOLDOENDE HOOG, EN DE MOGELIJKE RISICO'S VOOR HET UITVOEREN VAN DE TRANSACTIE MOETEN MINIMAAL ZIJN. VANDAAG BOUWEN WE STAP VOOR STAP EEN PROCEDURE VOOR DE AANKOOP VAN ONROEREND GOED IN DUBAI EN ZULLEN WE DE LAAGSTE DETAILS PROBEREN OM ALLE BELANGRIJKE ASPECTEN TE VERLICHTEN.

Onze landgenoten die besluiten onroerend goed in de VAE te kopen, moeten er rekening mee houden dat er nog steeds geen algemene federale wetgeving bestaat op het gebied van onroerend goed in de Verenigde Arabische Emiraten. Elk van de zeven emiraten regelt onafhankelijk alle kwesties met betrekking tot de onroerendgoedmarkt op zijn grondgebied. De meest vooruitstrevende in deze richting is traditioneel Dubai.

Dubai heeft het meest ontwikkelde en transparante wetgevingskader op het gebied van onroerend goed. Volgens de wetten van het Emiraat Dubai, hebben burgers van buitenlandse staten die geen lid zijn van de Arabische Golf Samenwerkingsraad (GCC) het recht om rechtstreeks eigendom te verwerven in Dubai in volledige eigendom ("freehold") in speciaal aangewezen gebieden, in de zogenaamde freehold-gebieden. De lijst van dergelijke zones is vastgesteld bij Decreet of the Ruler of Dubai No. 3 van 2006. Deze omvatten bijna het hele grondgebied van "nieuw Dubai", inclusief populaire gebieden als Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Downtown Dubai en andere.

De rechten op onroerend goed worden geregistreerd in een speciaal register door het Dubai Land Department, en de eigenaren ontvangen een certificaat van registratie (de zogenaamde "titelakte"). De registratie van onroerendgoedtransacties vindt plaats op het moment dat contact wordt opgenomen met het Landdepartement van de koper en verkoper en onmiddellijk wordt het registratiecertificaat dat de eigendom van het verworven onroerend goed bevestigt aan de koper afgegeven. Deze procedure van "onmiddellijke" registratie vereenvoudigt maximaal het proces van het kopen en verkopen van onroerend goed en minimaliseert mogelijke risico's, zowel van de kant van de verkoper als van de koper.

De naleving wordt gecontroleerd door de Dubai Real Estate Market Regulatory Authority (RERA). Het is met name verantwoordelijk voor de registratie van vastgoedprojecten, evenals voor de verplichte registratie van ontwikkelaars, makelaars en de agenten zelf. De activiteiten van RERA zijn primair gericht op het beschermen van de rechten en belangen van kopers en verkopers en zijn ontworpen om de mogelijkheid van fraude door agenten te minimaliseren. Het controleren van de registratie van een makelaarskantoor en zijn agenten is heel eenvoudig. Ga hiervoor naar de officiële RERA-website op www.rpdubai.com

In het algemeen is de procedure voor het kopen van onroerend goed in Dubai in de meeste gevallen als volgt:

1. De koper selecteert het onroerend goed dat hij wenst te kopen

De eenvoudigste en meest effectieve manier is om contact op te nemen met een van de makelaars op de Dubai-markt. Het feit is dat zonder de deelname van agenten in Dubai, zoals inderdaad in de rest van de wereld, bijna geen onroerendgoedtransactie voltooid is. Het is bij makelaars, meestal zijn klanten die onroerend goed willen huren, huren, kopen of verkopen van toepassing. Werkend op de markt, beschikken agenten als geen ander over informatie over wie, wat en hoeveel ze willen huren, huren, verkopen of kopen. In de meeste gevallen treedt de makelaar op als een derde partij in de transactie tussen de verkoper en de koper, waarbij de belangen van beide worden gewaarborgd. Er moet echter rekening mee worden gehouden dat niet alle professionele marktdeelnemers naar behoren zijn geregistreerd en wettelijk handelen.

Allereerst moeten alle onroerendgoedagentschappen die in Dubai actief zijn, in overeenstemming met de beschikking van de voorzitter van de Dubai Land Department No. 85 van 2006, een vergunning hebben voor dit soort activiteiten en geregistreerd zijn in het speciale register van de Dubai Real Estate Market Regulatory Authority (RERA). Aangezien bedrijfsentiteiten in de VAE geen universele rechtsbevoegdheid hebben, moet het toegestane type activiteit duidelijk in de licentie worden vermeld. Voor bemiddeling bij de verkoop, aankoop of lease moeten dit soort activiteiten bijvoorbeeld expliciet in de licentie worden vermeld. Tegelijkertijd moeten alle agenten van het bedrijf een passende training volgen en persoonlijke makelaarskaarten met een individueel nummer ontvangen.

2. De verkoper en de koper ondertekenen een verkoopcontract dat alle parameters van de transactie weergeeft. In het algemeen moet een verkoopcontract voor onroerend goed aan de volgende basisvereisten voldoen:

Om in de gevangenis te zitten

Notarisering van koop- en verkoopovereenkomsten voor onroerend goed in de VAE is niet vereist, een eenvoudige schriftelijke vorm is voldoende. Ondanks het feit dat de officiële taal in de VAE Arabisch is, worden verdragen in het Engels universeel erkend en zonder vertaling geaccepteerd. De uitzondering is het parket, de politie en de rechtbanken, waar vertaling in het Arabisch een verplichte vereiste is.

Bevat de belangrijkste voorwaarden van de transactie

In het contract van verkoop van onroerend goed moet worden vermeld:

object van verkoop
de waarde van het verworven onroerend goed,
extra betalingen in verband met de transactie (commissie van agenten, betalingen aan de ontwikkelaar, registratierechten bij het Land Department, terugbetaling van de verkoper van vooraf betaalde onderhoudskosten, enz.),
de periode waarin de aankoop- en verkooptransactie moet zijn voltooid,
voorwaarden en procedure voor het treffen van schikkingen,
verantwoordelijkheid van de partijen in geval van niet-naleving van de contractvoorwaarden.

Het is vermeldenswaard dat in de meeste gevallen de betrokkenheid van externe advocaten bij de voorbereiding van de koopovereenkomst voor onroerend goed niet vereist is. In de regel zijn gekwalificeerde werknemers van een onroerendgoedagentschap dat een transactie uitvoert, in staat om zo'n overeenkomst op te stellen op basis van standaardformulieren die zijn goedgekeurd en worden gebruikt in de activiteiten van het bedrijf.

3. Bij het ondertekenen van een verkoopcontract met de verkoper doet de koper een aanbetaling (meestal 10% van de waarde van het verworven onroerend goed)

Gewoonlijk accepteert de makelaar de aanbetaling van de koper en houdt deze vast tot de definitieve afrekening en registratie van de transactie in het Landdepartement. Voor de koper garandeert dit een terugbetaling van de aanbetaling als de transactie niet plaatsvindt vanwege de schuld van de verkoper. En de verkoper kan op zijn beurt rekenen op de betaling van het aanbetalingsbedrag als compensatie als de transactie niet plaatsvindt vanwege de schuld van de koper.

De onroerendgoedmarkt van Dubai is multinationaal. Kopers, verkopers, verhuurders en huurders zijn meestal vreemdelingen. Waar kunnen ze elkaar zoeken voor het geval er iets misgaat? Daarom is een makelaarskantoor met een maatschappelijke zetel in Dubai een serieuze garant voor de transactie. Een belangrijke factor is bovendien de eis van wetgeving inzake 100% eigendom van een dergelijk bedrijf door lokale bewoners - burgers van de VAE.

4. De verkoper stelt een toestemming van de ontwikkelaar op om zijn eigendom (No Objection Certificate, NOC) te verkopen, wat nodig is voor het registreren van een transactie in het Dubai Land Department

Een toestemming van de ontwikkelaar (No Objection Certificate, NOC) is in feite een certificaat van afwezigheid van de schuld van de verkoper aan de ontwikkelaar. De registratie van een dergelijke vergunning voor de verkoop van onroerend goed kan 1 dag tot 2-3 weken duren, afhankelijk van de ontwikkelaar. De kosten van een dergelijke vergunning zijn, opnieuw, afhankelijk van het beleid van de ontwikkelaar, van 500 tot 5000 UAE dirhams (ongeveer US $ 137-1370).

5. Nadat de toestemming om te verkopen is verkregen, registreren de verkoper en de koper het onroerend goed op naam van de nieuwe eigenaar in het landdepartement.

Gewoonlijk worden op het moment van registratie ook transacties afgewikkeld. Het onroerendgoedregister wordt door het Dubai Land Department in elektronische vorm bijgehouden. De registratie van eigendomsoverdracht van onroerend goed wordt uitgevoerd op het moment dat de koper en verkoper contact opnemen en de koper ontvangt onmiddellijk een registratiecertificaat ("eigendomsbewijs") waaruit blijkt dat hij eigenaar is van het verworven onroerend goed.

Als het onroerend goed nog niet in gebruik is genomen, vindt de registratie bij het kadaster plaats in het tijdelijke register. In dit geval ontvangt de koper geen certificaat van registratie, maar het zogenaamde. eerste verkoopcontract (eerste verkoopcontract). Wanneer het object in gebruik wordt genomen, vormt de primaire verkoopovereenkomst de basis voor de eigenaar om een registratiecertificaat te ontvangen. De kosten voor het registreren van de eigendomsoverdracht van onroerend goed in het Land Department bedragen doorgaans 2% van de verkoopprijs plus een kleine vaste betaling (ongeveer US $ 100) voor de afgifte van een certificaat.

Om u te registreren bij het Land Department, moet u de volgende documenten overleggen:

- originelen van de paspoorten van de koper en verkoper,
- het originele certificaat van registratie van onroerend goed op naam van de verkoper,
- De oorspronkelijke vergunning voor de verkoop van onroerend goed van de ontwikkelaar (NOC),
- kopie van het verkoopcontract.

Als u op het moment van registratie van de overdracht van rechten niet de mogelijkheid of de wens hebt om persoonlijk aanwezig te zijn in het Land Department, kunt u uw bevoegdheid om onroerend goed in uw naam te registreren aan een andere persoon delegeren door een notariële volmacht af te geven. Dit kan bijvoorbeeld bij de Dubai Courts Notary Public. De kosten van notarisering van een volmacht zijn 60 UAE dirhams (ongeveer US $ 16) plus 150 dirhams (ongeveer US $ 41) er zijn diensten voor het typen van de volmacht in het Engels en Arabisch.

Op het moment van registratie van de overdracht van rechten op onroerend goed vinden definitieve schikkingen plaats tussen de verkoper en de koper in het kader van de aankoop- en verkooptransactie. Gewoonlijk worden betalingen uitgevoerd door vooraf voorbereide bankcheques over te dragen van de koper naar de verkoper voor de benodigde bedragen (de zogenaamde Manager's Cheques - een analoog van een bankrekening). Vaak worden dergelijke controles voorbereid door een onroerendgoedagentschap dat een transactie uitvoert. Vanzelfsprekend moet het bureau hiervoor alle gelden van de koper ontvangen. Contante betalingen worden soms gevonden, maar niet gebruikelijk vanwege de grote hoeveelheid ongemak die hiermee gepaard gaat.

Onmiddellijk voordat het registratiecertificaat aan de koper wordt afgegeven, vraagt de rijksregistrateur de koper en verkoper om schikkingen te treffen en een document te ondertekenen waarin staat dat de verkoper geen claims heeft voor de betaling van onroerend goed. Om het transactieproces soepel te laten verlopen, moet de koper alle cheques vooraf voorbereiden en de daarin vermelde namen en bedragen afstemmen met de verkoper. Als de transactie wordt uitgevoerd door een makelaarskantoor, heeft deze meestal de functie van het coördineren en coördineren van betalingen.

U kunt aanvullende informatie over de aankoop van onroerend goed in Dubai krijgen van IMEX Real Estate-specialisten via tel. in Moskou +7 495 5100008, gratis nummer in de VAE 800-IMEX (800-4639) of door een verzoek te sturen per e-mail [email protected].

COMPLETE COMPLEXE DIENSTEN IN DE VAE MARKT VAN DE VAE